나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2015 [2] 서울특별시 은평구 응암동 125-11 아우르미 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 '서울역촌초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택 및 아파트 등이 주를 이루는 주거지대임. 기호(2) 본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 '서울은명초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

기호(1) 본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 지하철6호선 '응암역'이 소재함. 기호(2) 본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 지하철6호선 '응암역' 및 '새절역'이 소재함.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건물 중 제5층 제501호로서, (사용승인일자:2010.11.17.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : - , 창호 : 샷시창호 등임. 기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 11층 건물 중 제6층 제602호로서, (사용승인일자:2019.12.10.) 외벽 : 치장석 붙임 마감 및 치장벽돌쌓기 등, 내벽 : - , 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1) 집합건축물대장 상 다세대주택으로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조] 기호(2) 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

기호(1) 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음. 기호(2) 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) 인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 가로장방형 토지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임. 기호(2) 인접대지와 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(2) 본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(역촌동 68-27), 기호2(역촌동 68-28) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)) 기호3(응암동 125-11) 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2015 (2)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 125-11, 아우르미 6층 602호

용도: 오피스텔

감정가: 434,000,000원

토지면적: 13.93㎡ (약 4.21평)

건물면적: 50.46㎡ (약 15.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 은평구 응암동 소재 '서울은명초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 인근에 지하철 6호선 '응암역' 및 '새절역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 11층 건물 중 제6층 제602호로서, 2019년 12월 10일 사용승인되었습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 26일자 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권 (208,000,000원)입니다. 본 경매절차에서 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강우엽

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 08월 14일

* 확정일자: 2023년 07월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있어, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 250,000,000원에 대한 인수 여부 및 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있습니다.

* 기타 권리 사항: 집합건물 등기부 요약에 따르면 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류 등 다수의 권리 사항이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

* 특이사항: 중복사건, 토지거래허가구역, 공동담보로 경매 진행됩니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 응암동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 최근 시세 동향: 제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(50.46㎡) 및 연식(2019년 준공)의 오피스텔이 2026년 1월에 300,000,000원(3억원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 현 시세 파악에 중요한 참고 자료가 됩니다.

* 향후 전망: 지하철 6호선 응암역과 새절역 역세권이라는 점, 그리고 지속적인 지역 개발 가능성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: '서울은명초등학교' 남측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 교통 편의: 지하철 6호선 응암역과 새절역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 편의 시설: 단지 인근에 신흥시장 등 재래시장과 다수의 소매점, 식당, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 또한, 응암공원, 백련산 근린공원 등 녹지 공간도 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 강우엽 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 이는 명도 과정에서 임차인의 퇴거를 위해 협의가 필요하거나 법적 절차가 진행될 수 있음을 의미합니다. 보증금 250,000,000원에 대한 배당 및 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 특정 기간(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31) 동안 외국인 등 특정 대상이나 용도(아파트 등)에 대해 토지거래허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. 이는 낙찰 후 해당 규정에 따른 거래 시 제한이 될 수 있으므로 유의해야 합니다.

* 중복사건 및 공동담보: 다수의 채권이 설정되어 있고, 공동 담보로 묶여있는 상황은 경매 절차의 복잡성을 야기하거나 추가적인 채무 관계가 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 역세권 오피스텔로, 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속하며 접근성이 우수합니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 매력적이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 토지거래허가구역이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 명도 및 인수 권리에 대한 명확한 이해가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 응암역과 새절역을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 잠재력: 최근 실거래가 3억원과 비교했을 때, 감정가 4.34억원 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 생활 편의: 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 434,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 물건): 300,000,000원 (2026년 1월)

* 고려사항:

* 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 비용 및 기간 발생 가능성.

* 토지거래허가구역 관련 추후 거래 제한 가능성.

* 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인 보증금의 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 배당 여부 확인 필요.

* 예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 320,000,000원

* Rationale: 본 물건은 최근 실거래가(3억원)를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 2억 7천만원에서 3억 2천만원 사이의 입찰가가 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 임차인 관련 리스크 및 기타 제반 비용을 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.