나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [15] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 8층801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경4660 (15)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 건축물 정보

소재지: 경기도 양주시 광사동 656-4, 주건축물제1동 8층801호 (신주소: 경기도 양주시 고읍남로 5-14)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

건물 층수: 지하 2층, 지상 8층

승강기: 3대 (승용)

주요 용도: 제1종근린생활시설, 노유자시설, 의료시설

1.3. 면적 및 감정가

용도: 근린상가

감정가: 2,390,000,000원

토지 면적: 220.63㎡ (약 66.77평)

토지 지분: 220.63㎡ (약 66.77평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 1026.55㎡ (약 310.69평)

건물 지분: 1026.55㎡ (약 310.69평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 특이사항

중복사건, 중복병합사건, 유치권 신고(성립 여부 불분명)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주변 환경은 무난함.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난하게 평가됨.

2.3. 인접 도로 상태

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (근저당권, 2022-04-12, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 3,872,000,000원)

3.2. 등기부채권 총액

3,872,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상으로, 명확히 파악된 임차인은 없으나, 공실 상태임.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없으나, 지상권 등은 별도 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본건은 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설로 이용 가능한 복합 건물임. 현재 모든 호실이 공실 상태임.

4.2. 주변 상권

아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린 상권의 성격이 강함.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

광사초등학교가 북서측 인근에 위치함.

5.2. 주변 편의시설

주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대해 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이는 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 잠재적 부담이 될 수 있음.

6.2. 중복 사건

중복 사건, 중복 병합 사건으로 분류되어 있어 사건 처리 과정에 대한 추가 확인이 필요함.

6.3. 공실 상태

현재 건물 전체가 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생까지는 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 혹시 모를 숨은 권리 관계나 임차인이 있을 가능성에 대한 대비가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 양주시 광사동의 택지개발지구 내에 위치한 복합 근린상가 건물로, 주변 입지 및 교통 환경은 무난한 편입니다. 감정가는 23억 9천만원 수준이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

다만, 유치권 신고가 접수되어 그 성립 여부가 불분명하다는 점, 현재 건물이 전 호실 공실 상태라는 점, 중복 사건으로 분류되어 있다는 점은 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양주 고읍지구 내 위치, 택지개발지구로서 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 근린상가, 노유자시설, 의료시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물.

* 주변 개발 계획 및 기반 시설 확충으로 인한 미래 가치 증대 기대.

* 감정가 대비 인수 부담(임차인 보증금 0원)이 상대적으로 낮은 편.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 23억 9천만원을 기준으로, 물건의 현황, 시장 상황, 권리관계(특히 유치권) 및 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 유치권의 성립 여부, 공실 해결 방안, 향후 시세 변동 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가 산정은 전문가와의 상담을 통해 진행하시기를 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.