나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [14] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2024타경4660 (14)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 광사동 656-4, 주건축물제1동 7층701호

용도: 집합건물 (제1종근린생활시설, 노유자시설, 의료시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층, 지상 8층

사용승인일: 2022년 3월 10일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 192.78㎡ (약 58.32평)

토지 지분: 192.78㎡ (약 58.32평)

건물 면적: 896.95㎡ (약 271.34평)

건물 지분: 896.95㎡ (약 271.34평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 초기 정보

감정가: 2,180,000,000원

1.5. 특이사항

중복사건, 중복병합사건, 유치권 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 아파트 단지, 근린생활시설, 각종 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건과 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 남동측으로는 폭 약 15-16미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 4월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 1,661,000,000원)입니다 [본문].

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 [본문]. 신탁등기말소, 근저당, 압류, 임의경매, 강제경매 등 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 법원에 의해 말소될 예정입니다 [본문].

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 1,661,000,000원입니다 [본문].

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다 [본문]. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다 [본문].

* 임대관계가 미상으로 확인되어, 추후 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 양주시 광사동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 학교가 혼재하는 지역입니다. 주변 개발 계획 및 택지개발지구 지정으로 인해 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다. '항아리 상권'으로 불리는 지역적 특성상 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 건물은 제1종근린생활시설, 노유자시설, 의료시설로 이용 가능하며, 현재 7층 701호를 포함한 다수의 호실이 공실 상태인 것으로 조사되었습니다. 주변 상가에서도 공실 증가 등 상권 침체 조짐에 대한 우려가 언급되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 광사초등학교가 있으며, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 라라코스트, 라홍방마라탕 등 외식 프랜차이즈 매장들이 주변에 위치해 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 신고

주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다 [본문, 5].

6.2. 다수의 중복/병합 사건

본건은 다수의 중복 및 병합 사건으로 진행되고 있어, 경매 절차의 복잡성이 예상됩니다.

6.3. 건물 공실 및 관리 상태

건물 내 다수의 호실이 공실 상태이며, 외관상 관리가 되지 않고 오랫동안 방치된 상태로 보인다는 현황 조사 결과가 있습니다. 건물 내 진입이 불가능하여 구체적인 상태 확인에 어려움이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 양주시에 위치하여 아파트 단지와 학교가 인접하고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 또한, 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 잠재력도 있습니다. 그러나 11억 원이 넘는 거액의 유치권 신고가 성립 여부가 불분명한 상태로 존재하며, 건물 내 다수 호실이 장기간 공실 상태이고 외부에서 건물 관리 상태가 좋지 않은 것으로 파악되어 투자에 신중을 기해야 합니다. 다수의 중복 및 병합 사건으로 인해 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 개선 가능성

양주시는 택지개발지구 및 지구단위계획구역으로 지정되는 등 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 이는 향후 지역 상권 활성화 및 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

8.2. 다양한 용도 활용

근린생활시설, 노유자시설, 의료시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물로서, 향후 용도 변경이나 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

8.3. '항아리 상권' 특성

주변 1만 세대 이상의 배후 수요를 갖춘 '항아리 상권' 내에 위치하여, 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 상기 제시된 감정가, 건물 상태, 유치권 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 특히, 불확실한 유치권 문제와 다수의 공실 상태는 입찰가 산정에 신중한 접근을 요구합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

일반적으로 경매 초보 투자자의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 것을 고려할 수 있으나, 본건의 특수성을 감안할 때 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 본 물건의 경우, 1회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 70% 수준인 1,673,000,000원까지 낮아진 상태입니다 (2026년 7월 21일 입찰 예정). 하지만 유치권 및 공실 리스크를 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.