나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [12] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경4660 (12)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 양주시 광사동 656-4, 주건축물제1동 5층501호

* 도로명주소: 경기도 양주시 고읍남로 5-14 (광사동)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 5층 501호

* 주요용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 노유자시설, 의료시설)

* 준공일자: 2020-09-04 (사용승인일: 2022-03-10)

1.3. 감정가 및 면적 정보

* 감정가: 2,088,000,000원

* 토지 면적: 192.78㎡ (약 58.31평)

* 건물 면적: 896.95㎡ (약 271.33평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통사항은 무난한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구: 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구

* 도로: 남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접하며, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)에 접합니다.

* 기타 제한: 가축사육제한구역(모든축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권이 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. (관련 개요 정보 없음)

3.2. 말소기준권리 및 기타 권리 분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 12일 접수된 인천치과의사신용협동조합의 근저당권 (채권금액: 2,035,000,000원)입니다.

* 본 건 경매 개시 결정일(2024년 7월 22일) 이전의 모든 압류 및 근저당권 등은 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 2,035,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

* 본건이 위치한 양주시는 옥정, 회천 등 신도시 개발과 함께 지속적인 성장이 이루어지고 있는 지역입니다.

* 주위는 아파트단지 및 학교 등 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 복합적으로 분포하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 상권입니다.

* 고읍지구와 광사동 일대는 '항아리 상권'으로 불릴 만큼 주변 거주민의 소비가 집중되는 지역으로 분석됩니다.

4.2. 업종 분석 (근린생활시설, 노유자시설, 의료시설)

* 본 건의 용도는 제1종근린생활시설, 노유자시설, 의료시설 등으로 다목적 활용이 가능합니다.

* 인근 학교(광사초등학교 등)와 대단지 아파트가 밀집해 있어 학원, 스터디카페, 소규모 병의원, 식당, 카페 등 다양한 업종으로의 입지가 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 광사초등학교, 양주덕현고등학교 등 (도보권 또는 인근)

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용 가능

* 쇼핑/문화: LF스퀘어 양주점 등 인근 상업시설 이용 가능

5.2. 기타 생활 환경

* 양주신도시는 수도권 북부의 신흥 주거 중심지로 발전하고 있으며, 지속적인 개발이 예정되어 있어 향후 생활 편의시설 확충이 기대됩니다.

* 주거 밀집 지역과 상업 시설, 교육 시설 등이 어우러져 있어 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 리스크

* 주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대한 유치권이 신고되었습니다.

* 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 가능성이 있습니다.

* 유치권 신고 금액이 상당하므로, 유치권의 실체와 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

6.2. 기타 리스크

* 본 건물(도남프라자) 및 일부 호실은 현재 장기간 공실 상태이며, 외관상 관리가 전혀 되지 않고 방치된 상태로 보입니다.

* 임대 관계가 미상으로, 향후 임대차 설정 시 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성이 있습니다.

* 건물 진입이 불가능한 상태로, 내부 상황 파악에 어려움이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 현황 요약

* 본건은 경기도 양주시 광사동에 위치한 근린상가 건물(도남프라자) 내 5층 501호로, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

* 감정가는 20억 8천 8백만원이며, 11억 8천만원 상당의 유치권 신고로 인해 법적 불확실성이 존재합니다.

* 현재 건물은 장기간 공실 상태이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

7.2. 장단점 분석

* 장점:

* 양주신도시 개발에 따른 지역 성장 잠재력 보유.

* 주거 밀집 지역 및 학교 인접으로 안정적인 배후 수요 확보.

* 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설 등 다용도 활용 가능.

* 단점:

* 상당 금액의 유치권 신고로 인한 법적 리스크 존재.

* 장기간의 공실 및 미상 임대 관계로 인한 수익성 불확실성.

* 건물 진입 불가 및 관리 상태 불량.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 가능성.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 투자 매력 요소

* 양주신도시 개발 계획에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 다양한 용도(근린상가, 노유자, 의료)로 활용 가능하여 지역 수요 충족 및 수익 다각화가 가능합니다.

* 유치권 리스크를 성공적으로 해소하고 공실을 관리한다면 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

8.2. 고려사항

* 유치권의 성립 여부 및 해결 방안에 대한 철저한 법률 검토가 최우선으로 요구됩니다.

* 건물 내부 상태 및 관리 현황에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

* 지역 내 유사 상가들의 임대 시세 및 공실률 등을 조사하여 현실적인 임대 수익률을 예측해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

* 본건의 감정가는 2,088,000,000원입니다.

* 인수할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려해야 할 보증금 인수액은 없습니다.

* 그러나 1,181,000,000원의 유치권 신고액과 그로 인한 법적 불확실성, 그리고 현재의 공실 및 건물 상태를 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 낙찰가율(평균 32% 수준)은 본건과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

* 본 물건은 유치권이라는 중대한 변수가 존재하므로, 입찰가 산정에 극도의 신중을 기해야 합니다.

* 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 유치권 리스크를 충분히 반영한 금액으로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위는 대략 12억 5천만원 ~ 16억 7천만원 선에서, 유치권 해결 가능성 및 향후 임대 수익성을 면밀히 분석하여 최종 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.