나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [13] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경4660 (13)

소재지: 경기도 양주시 광사동 656-4, 주건축물제1동 6층601호 (본건은 집합건물이지만, 매각 대상은 토지 및 건물 전체를 일괄 매각함)

용도: 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설

감정가: 2,390,000,000원

토지면적: 220.63㎡ (약 66.74평)

토지지분: 220.63㎡

건물면적: 1026.55㎡ (약 310.50평)

건물지분: 1026.55㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 정OO

2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 광사동에 위치하며, 북서측 인근에 광사초등학교가 자리하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 양호합니다.

토지는 정방형으로서 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남동측으로는 폭 약 15-16미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다.

성장관리권역 및 택지개발지구에 포함되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 4월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(금3,872,000,000원)입니다.

이후 접수된 소유권이전1번신탁등기말소, 압류, 가압류, 임의경매, 강제경매 등의 권리들은 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 바로는 없습니다. (다만, 물건명세서에 '지상권개요' 항목이 언급되어 있으나 상세 내용은 비고란에 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.)

본 경매는 채권자인 정OO의 강제경매 신청으로 개시되었습니다.

주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대하여 2026년 3월 11일자로 유치권 신고서가 제출되었으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

본 건은 중복사건 및 중복병합사건으로, 경매 절차가 다소 복잡하게 진행될 수 있습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (세부 임대차 관계는 미상입니다.)

4. 상권분석

본 물건은 아파트단지와 학교들이 밀집한 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

근린생활시설, 노유자시설, 의료시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 상가 건물로서, 여러 업종의 입점이 가능하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 시설로서의 가치가 기대되며, 양주시 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 수혜를 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 광사초등학교가 위치하며, 주변에 다른 학교들도 있어 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 시설에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설이 직접적으로 인접해 있거나 두드러지게 나타나는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크 요인은 공사대금과 관련된 유치권 신고입니다. 해당 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수할 위험이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

중복사건 및 중복병합사건으로 인해 경매 절차가 복잡해질 수 있으며, 예상치 못한 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

건물 전체가 공실 상태로, 낙찰 후 공실이 장기화될 경우 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

부동산 시장의 변동성으로 인해 예상치 못한 가격 하락의 위험이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양주시의 배후 주거단지 및 교육 시설과 인접하여 입지적 장점을 갖추고 있으며, 근린상가, 노유자시설, 의료시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

그러나 불분명한 유치권 신고, 중복 사건 처리의 복잡성, 장기 공실 상태 등은 투자 결정에 있어 신중함을 요구하는 주요 요인입니다.

권리 분석, 특히 유치권의 성립 여부 및 인수 부담에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

양주 지역 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 기대.

아파트 단지 밀집 지역에 자리하여 안정적인 배후 수요 확보 가능.

근린상가, 노유자시설, 의료시설 등 다목적 활용이 가능한 건물 구조.

유치권 리스크가 해소될 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,390,000,000원

고려사항:

* 불분명한 유치권 성립 여부로 인한 인수 가능성 (신고액 1,181,000,000원)

* 건물 전체 장기 공실 상태

* 중복 사건으로 인한 절차 복잡성

* 부동산 시장 상황

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 본 건은 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 이를 부담할 위험이 존재하며, 장기 공실 상태임을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 만약 유치권을 인수해야 할 경우, 이는 사실상 감정가보다 훨씬 높은 금액을 부담하게 되는 상황이므로, 유치권 부담액(11억 8천 1백만원)을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

이러한 잠재적 인수 부담액을 감안하고, 낙찰 후 공실 및 기타 리스크를 고려하여, 감정가의 50% ~ 60% 수준인 약 11억 9천 5백만원 ~ 14억 3천 4백만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 유치권의 성립 여부 및 인수 부담에 대한 철저한 법률 검토와 현장 조사가 선행되지 않은 상태에서의 입찰은 매우 위험할 수 있습니다. 만약 유치권이 말소된다면, 입찰가 산정 범위는 달라질 수 있으나, 현재 정보로는 이러한 보수적 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.