나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [11] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2024타경4660 (11)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 4층401호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설, 노유자시설, 의료시설)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물정보

토지면적: 220.63㎡ (약 66.74평)

토지지분: 220.63㎡ (약 66.74평)

건물면적: 1026.55㎡ (약 310.50평)

건물지분: 1026.55㎡ (약 310.50평)

건축물대장상 규모: 지하 2층 / 지상 8층 (본건 4층)

사용승인일: 2022년 03월 10일

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 중로2류(폭 15m-20m)의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리인 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-04-12)보다 먼저 또는 동시에 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다 [본문 내용].

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다 [본문 내용].

3.3. 주요 권리 내역

등기부등본상 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매, 강제경매 등이 설정되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 권리입니다 [본문 내용]. 등기부채권 총액은 2,432,000,000원입니다 [본문 내용].

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다 [본문 내용]. 현재 물건은 공실 상태로 파악되어 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 양주시 광사동은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 풍부합니다. 또한, 광사초등학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성에 유리합니다.

4.2. 업종 적합성

본 물건은 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설 등 다양한 용도로 활용 가능합니다 [본문 내용]. 주변의 주거 및 교육 시설을 고려할 때, 소매점, 학원, 병의원, 각종 서비스업종 등이 입점하기에 적합할 것으로 판단됩니다.

4.3. 주변 시설

주변에 광사초등학교, 국민건강보험공단 양주지사, 양주농협 덕현지점, 하나로마트 양주점, 메가박스 양주 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 나리공원, 독바위공원, 선돌근린공원 등 휴식 및 여가 공간도 인근에 있습니다. 현재까지 확인된 검색 결과로는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

하나로마트 양주점, 메가박스 양주 등이 인접해 있어 쇼핑 및 여가 활동이 용이합니다. 국민건강보험공단 양주지사, 양주농협 덕현지점 등 공공기관 및 금융시설 이용도 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 광사초등학교가 위치하며, 주변으로 여러 학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타

나리공원, 독바위공원, 선돌근린공원 등 주변 녹지 공간은 시민들의 휴식과 여가 활동에 활용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대해 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다 [본문 내용]. 이는 본 경매 물건의 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있으며, 낙찰 후 법적 분쟁 가능성이 존재합니다.

6.2. 중복/병합 사건

본 사건은 중복사건 및 중복병합사건으로 분류되어 있습니다 [본문 내용]. 이는 경매 절차의 복잡성이나 진행상의 변동 가능성을 내포하고 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 상태 및 공실 위험

건물은 2022년 3월에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다. 하지만 현재 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대가 되지 않을 경우 공실로 인한 수익 발생 지연 위험이 있습니다. 또한, 현장 조사 시 건물이 오랫동안 방치된 상태로 보인다는 점은 관리가 필요함을 시사합니다.

6.4. 높은 감정가

감정가가 2,561,000,000원으로 높은 편입니다. 유치권 문제 해결 및 향후 임대 수익률을 고려했을 때, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 양주시 광사동에 위치한 신축급 근린상가 건물로, 다양한 용도(근린생활시설, 노유자시설, 의료시설)로 활용 가능합니다. 주변 학군 및 주거단지 배후 수요가 뒷받침되는 입지입니다.

7.2. 장단점

장점으로는 2022년 신축에 가까운 건물 상태, 편리한 교통 및 생활 인프라, 지역 발전 가능성(지구단위계획구역, 택지개발지구)을 들 수 있습니다.

단점으로는 11억 원이 넘는 공사대금 유치권의 성립 여부가 불분명하다는 점, 높은 감정가, 그리고 현재 공실 상태로 인한 즉각적인 수익 발생의 불확실성입니다.

7.3. 권리상태

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 권리들이 정리될 예정으로 비교적 명확하나, 유치권 신고로 인한 변수가 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물 가치

2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 대규모 리모델링 필요성이 낮아 초기 투자 비용 절감 효과가 있습니다.

8.2. 입지 개선 가능성

물건이 속한 지역은 지구단위계획구역 및 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 낙찰가 조정 통한 수익 기대

유치권 등 잠재적 리스크를 고려한 합리적인 낙찰가 산정을 통해, 향후 임대 수익률을 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 공실 해소 전략이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건은 1,181,000,000원의 유치권 신고액이 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 감정가는 2,561,000,000원으로 높은 편이며, 인수 보증금은 0원입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 유치권의 실제 인수 여부 및 법적 검토 결과, 향후 예상 임대 수익률, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 유치권 관련 추가적인 법률 자문 및 현장 조사를 통해 정확한 위험 요소를 파악한 후, 보수적인 접근으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.