나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [9] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경4660 (9)

소재지: 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 2층201호

용도: 근린상가, 노유자시설, 의료시설

감정가: 3,106,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 정OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 202.05㎡ (약 61.12평)

토지 지분: 202.05㎡ (약 61.12평)

건물면적: 940.10㎡ (약 284.36평)

건물 지분: 940.1㎡ (약 284.36평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 유치권 신고

특수물건정보: 중복사건, 중복병합사건, 유치권 신고

주의사항: -

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대부분 아파트단지와 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 입지 조건 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 남동측으로는 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m-20m, 국지도로)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 을1 근저당권 (일산신용협동조합, 3,212,000,000원)입니다.

권리분석 결과, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 갑2 (2022-04-12): 소유권이전1번신탁등기말소 (아인스인터내셔널주식회사)

* 을1 (2022-04-12): 근저당권 (일산신용협동조합, 3,212,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4 (2022-12-02): 압류 (양주시) - 말소

* 갑5 (2023-05-18): 압류 (인천광역시) - 말소

* 갑7 (2023-11-14): 압류 (연수세무서장) - 말소

* 갑10 (2024-07-11): 압류 (남양주시) - 말소

* 갑11 (2024-07-18): 임의경매 (일산신용협동조합) - 말소

* 갑12 (2024-07-22): 강제경매 (정문룡) - 말소

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액: 3,212,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (단, 물건명세서 상 지상권 개요가 있으나 상세 내용은 불분명함)

3.4. 유치권 관련

주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대한 유치권 신고서가 2026년 3월 11일 자로 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함: 해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 현황

본 물건은 근린상가, 노유자시설, 의료시설로 이용 가능하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 현재 건물은 공실 상태로 파악됩니다.

주변에 "광사초등학교"가 위치하며, 차량 출입이 용이하고 대중교통 접근성도 무난합니다.

4.2. 상권 특징

양주시는 택지개발지구로 지정되어 있어 신규 주거 및 상업 시설 개발 가능성이 있습니다.

인근 지역은 주거 밀집 지역을 배후로 하고 있으며, 근린생활시설 및 교육 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 수요가 존재합니다.

또한, 양주시는 지역 상권 활성화를 위한 다양한 사업을 추진하고 있습니다. (예: 덕정골목형상점가 사업)

4.3. 집객력 및 잠재력

주변 아파트 단지와 학교 등의 배후 수요를 기반으로 안정적인 집객력을 기대할 수 있습니다.

신규 택지 개발 가능성 등을 고려할 때 장기적인 상권 성장 잠재력도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 광사초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 및 생활 시설

주위가 아파트 단지와 근린생활시설로 둘러싸여 있어 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

"세계로마트 광사점"이 인근에 위치합니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 검색되지 않았습니다.

다만, 과거 양주시 일부 지역에서 장사시설 건립 관련 주민 반대 및 갈등이 있었던 사례가 있습니다. 이는 지역 개발 및 주민 민원 관련 잠재적 이슈로 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 병합

본 건은 중복사건 및 중복병합사건으로, 다수의 이해관계인이 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

6.2. 유치권

인테리어 공사대금 관련 유치권 신고가 존재하나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 공실 상태 및 관리 부실

건물이 장기간 공실 상태이며, 외부에서 확인 시 관리가 되지 않고 방치된 상태로 보인다는 조사 내용이 있습니다. 이로 인해 건물의 노후화 또는 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 시장 침체 가능성

부동산 경기 변동 및 지역 상권의 침체 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 광사동에 위치한 근린상가 건물로, 광사초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며 교통 접근성 또한 무난합니다. 일반상업지역에 위치하여 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

그러나 다수의 압류 및 경매 신청 채권이 존재하며, 특히 유치권 신고가 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다. 또한, 건물이 장기간 공실 상태이고 외관상 관리가 미흡한 것으로 파악되어 낙찰 후 상당한 명도 및 수리 비용이 발생할 수 있다는 점을 간과해서는 안 됩니다. 중복 사건 및 병합 사건이라는 점 또한 복잡성을 더할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양주시의 성장 잠재력 및 개발 계획: 택지개발지구 지정 등 지역 개발 가능성이 존재합니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근, 대로변 접근성 등 기본적인 입지 강점을 갖추고 있습니다.

* 낮은 낙찰가율 가능성: 현재 진행 중인 경매 절차에서 유찰이 반복되고 있으며, 공실 및 유치권 등의 문제로 인해 감정가 대비 낮은 낙찰가율을 기대해 볼 수 있습니다. (참고: 최근 3개월 평균 낙찰가율 32%)

9. 예상 입찰가

현재 감정가 3,106,000,000원에서 경매 진행 상황 및 물건의 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건은 현재 2차 경매가 진행될 예정이며, 1차 경매에서 유찰(2,390,000,000원)된 바 있습니다.

추정 입찰가는 1,500,000,000원 ~ 1,800,000,000원 범위로 고려해볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후 최종 결정되어야 합니다.

(주의: 위 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.