나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [10] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경4660 (10)

소재지: 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 3층301호

용도: 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설

감정가: 2,494,000,000원

토지면적: 192.78㎡ (약 58.32평)

건물면적: 896.95㎡ (약 271.34평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

건축물 규모: 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하 2층, 지상 8층 중 3층 301호

구분건물 감정평가 요항표 요약:

- 해당 물건은 "도남프라자"라는 명칭의 건물 내 일부 호실임.

- 건물은 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설로 이용 가능하며, 현재는 기호 1-15번까지 공실 상태임.

- 건물 내부 출입이 불가능하여 정확한 상태 확인에 제약이 있으며, 외관상 장기간 방치되어 관리가 미흡한 것으로 보임.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역임.

* 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 무난한 편임.

교통상황:

* 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리함.

* 제반 교통 여건은 무난하게 평가됨.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접함.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을1 (근저당, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-04-12 접수, 채권액 3,432,000,000원)이 말소기준권리임.

* 매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

유치권:

* 주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대한 유치권 신고가 2026년 3월 11일자로 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이는 본건의 중요한 잠재적 리스크임.

임차인 현황:

* 인수 대상 보증금 합계는 0원임.

* 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 및 사용 현황에 대한 정보가 부족함.

* 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 수 있으므로, 현황 조사 시 세심한 주의가 필요함.

4. 상권분석

주변 환경:

* 아파트 단지와 학교가 인접하여 주거 및 교육 관련 수요가 예상됨.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 본건은 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설 등으로 활용 가능함.

현황:

* 현재 건물은 공실 상태임.

* 장기간 공실 및 관리 미흡 상태로 인해 상권 활력 저하 가능성이 있음.

5. 생활정보

주요 시설:

* 광사초등학교가 인근에 위치함.

* 양주시고읍도서관, 양주시 청소년 문화의 집, 하나로마트 양주점, 메가박스 양주 등 생활 편의시설 및 문화시설이 인근에 소재함.

혐오시설:

* 주변 지역에 유해하거나 혐오 시설에 대한 직접적인 언급이나 검색 결과는 확인되지 않음.

* 아파트 단지, 학교 등 주거 및 교육 환경과 조화를 이루는 지역으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

불확실한 유치권:

* 11억 8천만 원에 달하는 공사대금 유치권의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성이 있음.

장기 공실 및 관리 상태:

* 건물이 현재 공실 상태이며, 외관상 관리가 미흡하고 출입이 어려운 점은 즉각적인 활용에 어려움이 있음을 시사함.

* 장기간 방치된 건물의 수리 및 보수 비용 발생 가능성이 있음.

미상 임대 관계:

* 임대 관계가 불분명하여, 예상치 못한 임차인과의 분쟁 또는 명도 저항이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 광사동에 위치한 근린상가 건물로, 주변에 아파트 단지와 학교가 있어 배후 수요가 기대되는 지역에 소재합니다. 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 그러나 11억 원이 넘는 상당한 금액의 유치권이 신고되어 있고, 현재 건물이 장기간 공실 상태로 관리가 미흡하며, 임대 관계가 불명확하다는 점은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(예정) 및 광역 교통망 접근성 향상 기대: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있음.

* 지역 내 상업 및 주거 혼합 지역으로 잠재적 수요 기반 보유.

* 유치권 등 리스크 해소 시, 지역 내 주요 상가 시설로서의 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 공개된 정보를 바탕으로만으로는 어렵습니다.

정확한 시세 파악, 유사 물건의 거래 사례 분석, 주변 상권의 실질적인 수요 조사, 그리고 특히 유치권 문제 해결 및 향후 예상되는 명도 비용, 수리비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

따라서, 본건에 대한 심층적인 현장 조사와 법률적 검토를 바탕으로 전문가와 상담하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 유치권으로 인한 잠재적 비용을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.