나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [8] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경4660 (8)

소재지: 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 1층108호

용도: 근린상가

감정가: 722,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 1층

건축물 사용승인일: 2022년 3월 10일

토지면적: 12.94㎡ (약 3.92평)

토지지분: 12.94㎡ (약 3.92평)

건물면적: 60.20㎡ (약 18.21평)

건물지분: 60.2㎡ (약 18.21평)

건축물 총 연면적: 10,935.8㎡ (약 3,313.88평)

토지 총 면적: 1,556.1㎡ (약 471.55평)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

남동측으로 폭 약 15-16미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

주변 지역으로 쓰레기 소각장이나 재활용 선별장 등 환경 시설이 운영되고 있으나, 본 물건지와 직접적인 혐오 시설과의 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권금액: 3,432,000,000원)입니다.

본 경매 절차에서 대부분의 등기된 권리(신탁등기 말소, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 3,532,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 수 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되며, 이는 향후 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 복합 상권 지역입니다.

건축물 대장상 주요 용도는 제1종 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설로 되어 있습니다.

현재 해당 호실은 공실 상태로 파악되었습니다.

주변에 버스정류장이 있어 유동인구 확보에 일부 유리할 수 있으나, 상권 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

주요 편의시설로는 인근 버스정류장이 있으며, "광사초등학교"가 북서측에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

주변 지역은 대부분 주거 단지로 이루어져 있어, 배후 수요는 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 중복병합사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행 중이거나 병합되었을 가능성이 있어, 복잡한 권리 관계 및 절차 진행에 대한 확인이 필요합니다.

유치권: 주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대한 유치권이 2026년 3월 11일자로 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이는 낙찰 후 인수 여부에 따라 상당한 부담이 될 수 있는 중요한 리스크입니다.

지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다.

미상 임대차 관계: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 파악되어, 예상치 못한 점유자나 권리 관계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 광사동의 상업지역에 위치한 근린상가로, 대규모 아파트 단지와 학교가 인접하여 잠재적인 수요를 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2022년 사용승인)에 해당합니다. 그러나 유치권 신고, 미상 임대차 관계, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 확인됩니다. 특히 유치권의 성립 여부는 낙찰가의 결정 및 향후 명도 과정에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 중복 사건의 병합 여부도 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

아파트 단지 배후 수요: 주변의 다수 아파트 단지는 근린상가의 안정적인 수요 기반이 될 수 있습니다.

신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

다양한 용도 가능성: 근린생활시설 외 의료시설, 노유자시설 등으로도 활용 가능하여 업종 변경의 유연성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 722,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원입니다.

상기 물건은 중복사건, 불분명한 유치권, 미상 임대차 관계, 지상권 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 유치권의 성립 여부, 공사대금의 구체적인 내용, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 인수될 가능성이 있는 금액을 정확히 파악한 후, 이를 감안하여 적정 입찰가를 산정할 것을 권고드립니다. 현재로서는 감정가 수준에서 다소 보수적으로 접근하는 것을 고려할 수 있으나, 철저한 실사를 통한 리스크 파악이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.