나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [6] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2024타경4660 (6)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 1층106호

용도: 근린상가, 노유자시설, 의료시설

건물 면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

토지 면적: 14.89㎡ (약 4.50평)

토지 지분: 14.889999999999999㎡ (약 4.50평)

건물 지분: 69.3㎡ (약 20.96평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 774,000,000원

등기부채권 총액: 715,000,000원 (말소기준권리: 근저당 715,000,000원)

1.4. 특이사항

중복사건, 중복병합사건, 유치권 신고 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난할 것으로 보입니다. 남동측으로는 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (715,000,000원)입니다.

3.2. 등기사항 요약

감정평가서 요약본에 따르면, 접수일자 2022년 4월 12일의 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 2022년 4월 12일 접수된 근저당권 (을1)은 말소기준권리로, 그 외 다수의 압류 (양주시, 인천광역시, 연수세무서장, 남양주시) 및 강제경매 (정문룡, 2024-07-11 접수), 임의경매 (소래신용협동조합, 2024-07-31 접수) 등이 등기되었으나, 이들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

3.4. 유치권

주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대하여 2026년 3월 11일 자로 유치권 신고서가 제출되었습니다. 그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

유치권은 채권의 변제를 받지 못한 경우, 해당 물건을 점유하고 채권의 변제를 받을 때까지 물건의 인도를 거부할 수 있는 권리입니다. 일반적으로 공사대금 채권이 주요한 유치권 성립 사유가 됩니다. 유치권의 성립 요건으로는 변제기에 도달한 채권의 존재, 유치물에 대한 적법한 점유, 유치물과 채권의 견련관계, 유치권 배제 특약의 부재 등이 있습니다. 특히, 본건의 유치권 신고액(1,181,000,000원)이 감정가(774,000,000원)를 초과하고 있어, 낙찰 시 인수하거나 별도로 해결해야 할 가능성이 있어 매우 주의가 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도로 명시된 임차인은 없으나, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 아파트 단지와 학교가 밀집한 지역 내에 위치하며, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 배후수요가 비교적 탄탄할 것으로 예상됩니다. 인근에 LF스퀘어 양주점 등 상업 시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 잠재적 경쟁 환경

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 경쟁 환경은 존재합니다. 그러나 본건이 위치한 지역의 입지 특성상, 특정 업종의 경우 안정적인 영업이 가능할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 광사초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

대규모 상업 시설인 LF스퀘어 양주점 및 다양한 근린생활시설, 버스정류장 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 주변 환경

주변이 아파트 단지 및 학교 등 주거 및 교육 시설과 상업 시설이 혼재하는 지역으로, 생활 환경 자체는 무난합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

가장 큰 리스크는 주식회사 티와이원이 신고한 11억 8천만원 규모의 유치권입니다. 해당 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 만약 적법하게 성립된다면 낙찰자가 이를 인수하거나 별도로 변제해야 할 가능성이 있어 상당한 금액적 부담이 될 수 있습니다. 신고액이 감정가를 초과하므로 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 중복 사건 및 병합 사건

중복사건 및 중복병합사건으로 처리된 점은 소송 및 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으며, 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공실 상태 및 관리 부실

건물 내외부의 관리가 제대로 되지 않고 오랫동안 공실 상태로 방치된 것으로 보입니다. 이는 건물의 물리적 상태 악화 가능성을 시사하며, 수리 및 재활성화에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 지상권 존재 가능성

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시의 상업지역에 위치한 근린상가, 노유자시설, 의료시설로 활용 가능한 물건입니다. 입지적으로는 학교와 아파트 단지가 인접하여 잠재적 수요가 있는 편입니다. 그러나 가장 큰 난관은 11억 8천만원에 달하는 유치권 신고액이며, 이의 성립 여부에 따라 본건의 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 더불어 중복사건, 병합사건으로 인한 절차적 복잡성과 장기 공실로 인한 건물 관리 상태의 불확실성도 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 수요

아파트 단지 및 학교 인근이라는 지리적 이점으로 인해, 적절한 업종 구성 시 고정적인 수요 확보가 가능합니다.

8.2. 개발 가능성

택지개발지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 유치권 리스크 해소 시 수익성 확보

만약 유치권 문제가 원만하게 해결되거나, 유치권의 성립이 부정될 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받아 재가치를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 유치권의 성립 여부, 건물 상태, 향후 상권 활성화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히 11억 8천만원의 유치권 신고액은 본건의 감정가(7억 7천 4백만원)를 훨씬 상회하므로, 해당 유치권이 적법하게 성립되는지를 면밀히 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

만약 유치권이 성립하지 않는다고 판단될 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 접근을 고려해 볼 수 있으나, 실제 공실로 인한 관리 상태 및 수리 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현재로서는 유치권의 불확실성이 매우 높아 정확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다. 따라서 현장 조사 및 권리 분석에 대한 추가적인 심층 분석이 반드시 필요합니다. 예상 입찰가는 법률 전문가 및 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.