나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [7] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경4660 (7)

소재지: 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 1층107호

용도: 근린상가

감정가: 722,000,000원

토지면적: 12.94㎡ (약 3.92평)

토지지분: 12.94㎡ (약 3.92평)

건물면적: 60.20㎡ (약 18.21평)

건물지분: 60.2㎡ (약 18.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 유치권

2. 입지조건

위치: 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 대부분 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지조건 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난하게 이루어질 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2022년 4월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 법원 고시에 따라 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 아래 유치권의 성립 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

등기부채권 총액: 1,342,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 물건명세서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

* 이용상태는 공실 상태로, 현재 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없으므로, 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

기타 권리관계:

* 주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 금 1,181,000,000원에 대하여 2026년 3월 11일자로 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본 물건의 중대한 위험 요소가 될 수 있습니다.

* 중복사건, 중복병합사건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 과정에서 다소 복잡성이 따를 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린상가로서, 주변에 대규모 아파트 단지와 학교가 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 시설로서의 수요가 뒷받침되는 입지입니다.

건물의 주요 용도가 제1종근린생활시설, 노유자시설, 의료시설 등으로 복합되어 있어, 다양한 업종의 영업이 가능하며, 잠재적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

현재 공실 상태이지만, 배후 수요가 풍부하여 향후 안정적인 임대차 계약이 이루어질 경우 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

교육 환경: 인근에 광사초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

교통 환경: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 통한 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 주변이 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 존재: 주식회사 티와이원으로부터 신고된 11억 8천만원 이상의 유치권은 본 건에서 가장 주의해야 할 사항입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생하거나, 복잡한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 1,342,000,000원으로 감정평가액 722,000,000원을 크게 초과하고 있어, 채권 확보를 위한 경매가 진행되었음을 알 수 있습니다.

중복/병합 사건: 중복 및 병합 처리된 사건이므로, 경매 절차의 진행 및 마감에 변동이 있을 수 있으며, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

공실 리스크: 현재 건물이 공실 상태로, 예상보다 임대차 계약이 지연될 경우 공실로 인한 공사비 부담 및 수익성 저하가 발생할 수 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건 주변에 혐오시설(쓰레기 처리장, 납골당 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 광사동의 아파트 단지 및 학교 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 지역 내 상업 시설로서의 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 환경 또한 무난한 편으로 평가됩니다. 그러나 11억 8천만원이 넘는 거액의 유치권 신고가 존재하며 그 성립 여부가 불분명하다는 점은 낙찰 후 예상치 못한 큰 부담으로 작용할 수 있는 매우 중대한 위험 요소입니다. 또한, 등기부상 총 채무액이 감정가를 상회하고 있어 권리관계가 복잡할 가능성이 있습니다. 따라서 본 건에 대한 입찰을 고려하신다면, 유치권 관련 법률 전문가의 면밀한 검토와 함께, 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지와 유동 인구를 기반으로 안정적인 지역 상권 수요를 기대할 수 있습니다.

다목적 활용 가능성: 제1종근린생활시설, 노유자시설, 의료시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물입니다.

지역 개발 잠재력: 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 유치권의 성립 여부가 불확실하며, 신고된 금액이 11억 8천만원을 초과하는 막대한 규모이므로, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이러한 중대한 불확실성으로 인해 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 입찰 전 반드시 유치권 관련 전문적인 법률 검토를 선행하시어, 인수 가능성 및 예상되는 추가 비용을 면밀히 파악하신 후, 이를 반영하여 매우 보수적으로 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다. (인수 보증금 합계: 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.