나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [5] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 기본사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경4660 (5)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

1.2. 부동산 현황

* 소재지: 경기도 양주시 광사동 656-4, 주건축물제1동 1층 105호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 노유자시설, 의료시설)

* 감정가: 815,000,000원

* 토지면적: 14.89㎡ (약 4.50평)

* 토지지분: 14.89㎡ (약 4.50평)

* 건물면적: 69.30㎡ (약 20.96평)

* 건물지분: 69.30㎡ (약 20.96평)

* 총건물 연면적: 10,935.8㎡ (약 3,308.21평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 105호

* 총층수: 지하 2층, 지상 8층

* 준공일: 2020년 9월 4일

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 입지조건 및 주변 환경이 무난합니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난시됩니다.

* 남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2022년 4월 12일 접수된 석암신용협동조합의 근저당권 (채권액: 715,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리인 을1 근저당권보다 늦게 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (갑4, 갑5, 갑7, 갑10, 갑11, 갑12 등 압류 및 경매개시결정 기입등기)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 보고서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 현재 지상권의 존재 여부 및 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 내용으로 보아 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 유치권 신고

* 주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대하여 2026년 3월 11일자로 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본건의 주요 잠재적 위험 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 양주시 광사동 지역은 아파트 단지가 밀집하여 배후 주거 수요가 풍부하며, 근린생활시설 및 교육시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소를 가지고 있습니다.

* 제1종근린생활시설, 노유자시설, 의료시설 등으로 활용 가능한 업종이 입점 가능합니다.

4.2. 현재 이용 상태

* 해당 호실(105호)은 현재 공실 상태입니다.

4.3. 주변 편의 및 혐오시설

* 주변에 광사초등학교, 양주중학교, 양주고등학교 등 교육시설과 양주희망도서관, 이마트 양주점, 롯데시네마 양주 등 생활 편의시설이 다수 위치하고 있습니다.

* 지도상으로 인근에 특별한 혐오시설이나 민원 유발 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 광사초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

* 이마트 양주점, 롯데시네마 양주점 등 대형 상업시설 및 양주문화예술회관 등의 문화시설 이용이 용이합니다.

* 양주희망도서관이 가까이 있어 문화생활 및 학습에 도움을 줄 수 있습니다.

5.3. 기타

* 본 건물은 비교적 신축 건물에 해당하여 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

* 주식회사 티와이원의 거액(1,181,000,000원)의 유치권 신고는 본건 취득 시 예상치 못한 큰 채무 부담으로 이어질 수 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 관련 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 중복 사건 및 병합 사건

* 중복사건 및 중복병합사건으로 명시되어 있어, 경매 진행 과정에서의 복잡성이나 절차상 이슈가 발생할 가능성이 있습니다. 관련 법원 기록 확인이 필요합니다.

6.3. 공실 위험

* 현재 건물이 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 기간 동안 임대 수익 발생이 지연될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양주시의 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 상가 건물입니다.

* 권리상 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다.

* 그러나 11억 원이 넘는 거액의 유치권 신고가 성립될 경우, 이는 물건의 가치에 치명적인 영향을 미칠 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다. 유치권의 성립 가능성 및 해결 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

* 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 배후 수요

* 인근의 풍부한 아파트 단지 및 주거 시설은 근린생활시설, 의료시설 등의 꾸준한 수요를 제공할 것으로 예상됩니다.

8.2. 권리 관계의 명확성 (유치권 제외)

* 인수할 임차 보증금이 없어 명확한 권리 승계가 가능하며, 이는 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 유리합니다.

8.3. 잠재적 시세 차익

* 만약 유치권이 부존재하거나 낮은 금액으로 해결될 경우, 감정가 또는 그 이하의 합리적인 금액으로 취득하여 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 815,000,000원을 참고하되, 가장 중요한 변수인 유치권의 성립 여부와 관련 해결 비용을 면밀히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현재 유치권 성립 여부가 불분명하므로, 유치권이 유효하다고 가정할 경우 인수 금액이 감정가를 초과할 가능성이 높습니다. 따라서 입찰자는 유치권 해결에 소요될 비용 및 시간을 보수적으로 산정하여 예상 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 유치권 문제가 해결되지 않은 상태에서의 낙찰가는 감정가의 일정 비율(예: 50~70%) 또는 그 이하에서 접근하는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.