나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [3] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 2024타경4660 (3) 사건으로, 경기도 양주시 광사동 656-4번지, 주건축물제1동 1층 103호에 소재한 근린상가입니다.

해당 물건의 용도는 제1종근린생활시설, 노유자시설, 의료시설로도 활용 가능하며, 감정평가액은 793,000,000원입니다.

토지 면적은 15.25㎡ (약 4.61평)이며, 건물 면적은 70.95㎡ (약 21.46평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 정OO이며, 중복사건, 중복병합사건, 유치권 신고 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 대부분 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

토지는 정방형으로 근린생활시설 건부지로 이용되고 있으며, 남동측으로는 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 12일 접수된 일산신용협동조합의 근저당권(금 3,212,000,000원)입니다.

이보다 후순위인 소유권이전1번신탁등기말소, 양주시, 연수구, 연수세무서장, 남양주시의 압류, 그리고 일산신용협동조합의 임의경매 및 정문룡의 강제경매 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 상세 내용은 미상입니다.

임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계 또한 미상입니다.

등기부채권 총액은 3,212,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 양주시 광사동 지역은 풍부한 아파트 단지의 배후 수요를 갖추고 있으며, 근린생활시설 및 교육 시설이 밀집해 있어 안정적인 상권 형성에 유리합니다.

또한, 본 물건은 제1종근린생활시설, 노유자시설, 의료시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 다변화된 영업 활동에 적합합니다.

일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 환경으로는 광사초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

교통은 차량 접근성이 우수하고 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

생활 편의시설은 주변의 아파트 단지 및 상가 시설을 통해 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건과 관련하여 가장 중요하게 고려해야 할 리스크는 주식회사 티와이원으로부터 2026년 3월 11일자로 제출된 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대한 유치권 신고입니다. 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 현재 불분명한 상태이므로 낙찰자가 인수할 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

본 물건은 중복사건 및 중복병합사건으로 분류되어 있어, 경매 절차가 복잡해질 수 있으며 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

현재 본 건물은 공실 상태이므로, 즉시 임대 수입을 기대하기는 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

경기도 양주시 광사동에 위치한 본 상가 건물은 안정적인 배후 수요와 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 투자가치가 있습니다.

건물이 다양한 용도로 활용될 수 있다는 점은 긍정적이나, 불확실한 유치권 존재 및 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성은 주요 리스크 요인입니다.

성공적인 투자를 위해서는 유치권의 성립 여부 및 인수 부담을 철저히 분석하고, 현장 조사를 통해 건물의 실제 가치와 활용 방안을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

풍부한 배후 수요를 갖춘 아파트 단지와 인접해 있어 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

근린생활시설, 노유자시설, 의료시설 등 다양한 업종으로 활용 가능한 유연성이 있습니다.

택지개발지구 및 성장관리권역에 포함되어 있어 향후 지역 발전과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

유치권 관련 리스크를 성공적으로 해결하거나 인수 부담이 크지 않을 경우, 상대적으로 낮은 가격으로 투자를 개시할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 793,000,000원이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

그러나 1,181,000,000원에 달하는 유치권 신고액이 존재하며, 그 성립 여부가 불확실하다는 점을 고려할 때, 현재 제시된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 결정을 위해서는 유치권의 법적 효력, 건물 상태, 주변 시세, 향후 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 분석해야 하며, 법률 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.