나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [2] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호: 의정부지방법원 2024타경4660 (2)

1.1. 2. 소재지: 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 1층102호

1.1. 3. 용도: 근린상가, 노유자시설, 의료시설

1.1. 4. 면적

1.1. 4.1. 토지면적: 13.83㎡ (약 4.18평)

1.1. 4.2. 건물면적: 64.35㎡ (약 19.47평)

1.1. 5. 감정가: 719,000,000원

1.1. 6. 경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 7. 채권자: 정OO

1.1. 8. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 9. 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 유치권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 대부분 아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난시됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 건물 구조 및 이용 현황

3.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 1층 102호입니다.

외벽은 외장석붙임 마감 등이며, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 강화유리 창호로 구성되어 있습니다.

3.2. 건물 이용 상태

본 건은 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설로 이용되고 있으며, 현재 공실 상태입니다.

3.3. 설비 내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있습니다.

3.4. 토지 형상 및 이용 상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 4월 12일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 별도 기재사항이 없습니다.

다만, 2026년 3월 11일자로 주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대한 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 인수 또는 명도 시 부담이 될 수 있습니다.

4.3. 등기부 요약

등기부에는 소유권이전1번신탁등기말소, 다수의 압류 및 가압류, 임의경매, 강제경매 기록이 있으나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

말소 예정인 권리들의 채권 총액은 3,532,000,000원입니다.

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인 중 인수되는 보증금은 없습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주위 환경

본건 주변은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 학교와 상업시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5.2. 주변 편의시설

* 광사초등학교, 양주덕현초등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 영화관, 은행, 하나로마트, 행정복지센터 등이 근접해 있어 문화생활 및 일상생활이 편리합니다.

* 각종 근린생활시설과 병의원, 은행 등이 주변에 분포하고 있습니다.

* 인근 공원 및 녹지 공간을 이용하기 편리합니다.

* LF스퀘어 양주점과 같은 쇼핑 시설 및 박물관, 키즈카페 등 다양한 문화 및 여가 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 및 상업 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

주식회사 티와이원으로부터 신고된 유치권의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 중복/병합 사건

중복 또는 병합 사건으로 진행될 수 있어, 경매 절차에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

6.3. 공실 상태

본 건물이 현재 공실 상태이므로, 임차인 모집 및 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 이는 지역 개발 계획 및 규제 사항을 확인해야 함을 의미합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 양주 신도시 개발 영향권: 광사동 일대는 양주신도시 개발과 연관되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

7.2. 복합 용도 가능성: 근린상가 외 노유자시설, 의료시설 등으로도 활용 가능하여 다양한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

7.3. 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 양호합니다.

7.4. 안정적인 배후 수요: 주변의 대규모 아파트 단지와 학교들이 형성하고 있어 안정적인 상권 형성에 유리합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 광사동에 위치한 근린상가로, 주변 아파트 단지 및 학교 등과 인접하여 기본적인 입지 여건은 양호합니다. 현재 공실 상태이며, 감정가는 7억 1900만원입니다. 권리 분석 상 말소기준권리 외에는 대부분 말소될 예정이나, 유치권 신고가 성립 여부가 불분명하여 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 중복/병합 사건이라는 점도 고려해야 합니다. 공실 상태 해소를 위한 적극적인 임차인 확보 전략이 필요하며, 유치권 관련 불확실성을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 유치권 성립 여부, 시장 상황, 개별적인 임대차 조건 협상 가능성, 명도 가능성 등 추가적인 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.