나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [4] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경4660 (4)

소재지: 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 1층104호

용도: 근린상가 (근린생활시설, 노유자시설, 의료시설)

감정가: 796,000,000원

토지면적: 14.54㎡ (약 4.39평)

건물면적: 67.65㎡ (약 20.47평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 양주시 광사동에 소재한 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대부분 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

물건의 남동측으로는 폭 약 15~16미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (채권자: 인천항신용협동조합, 채권최고액: 704,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부상 권리내역

본 경매 절차를 통해 다음과 같은 권리들이 말소될 예정입니다.

* 갑구 2번: 소유권이전1번신탁등기말소 (말소)

* 을구 1번: 근저당권 (말소기준권리, 말소)

* 갑구 4번: 압류 (채권자: 양주시, 말소)

* 갑구 5번: 압류 (채권자: 연수구, 말소)

* 갑구 7번: 가압류 (채권자: 이문임 외 1명, 말소)

* 갑구 8번: 압류 (채권자: 연수세무서장, 말소)

* 갑구 11번: 압류 (채권자: 남양주시, 말소)

* 갑구 12번: 강제경매 (채권자: 정문룡, 말소)

* 갑구 13번: 임의경매 (채권자: 인천항신용협동조합, 말소)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 확인되지 않습니다.

3.4. 유치권

주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대해 2026년 3월 11일자로 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본 건의 주요 리스크 요인으로, 인수 가능성 또는 해결 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

본 건의 경우 인수할 임차인의 보증금 합계가 0원으로 신고되어 있어, 별도의 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 광사동 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 상업 시설로는 다양한 근린생활시설이 분포하며, 건물의 용도가 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설 등으로 지정되어 있어 잠재적인 상권 가치를 지니고 있습니다. 주변에는 나리공원, 토리공원 등 녹지 공간도 풍부합니다.

4.2. 주변 시설

* 교육 시설: "광사초등학교"가 북서측 인근에 위치합니다.

* 편의 시설: 주거 단지 내 상가로서 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 인근에 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리합니다.

* 기타 시설: 큰테미산, 천보산, 광사천 등 자연환경과 함께 다양한 공원들이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 혐오 시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건지 또는 광사초등학교 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아파트 단지와 근린상가들이 밀집한 지역 특성상, 일상생활에 필요한 마트, 병원, 은행, 식당 등의 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 교육시설

본 물건에서 도보로 통학 가능한 거리에 광사초등학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재 및 불확실성

주식회사 티와이원으로부터 신고된 11억 8천여만원 상당의 공사대금 유치권은 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 여부에 대한 법적 분쟁 가능성이 있습니다. 이는 본 건 취득 시 가장 주의해야 할 부분입니다.

6.2. 건물 상태 및 관리 미흡

부동산 현황 조사서에 따르면, 건물 내 진입이 불가능한 상태이며, 외관상 관리가 전혀 되지 않고 오랫동안 비워져 방치된 상태로 보인다는 점은 건물 노후화 및 수리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.3. 중복사건/중복병합사건

"중복사건", "중복병합사건" 표기는 해당 물건에 대한 경매 절차가 복수이거나 관련 사건과 병합되어 진행될 수 있음을 의미합니다. 이는 사건 진행 과정이 복잡하거나 지연될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 광사동의 아파트 단지 및 근린시설 밀집 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 특히 광사초등학교와의 근접성, 편리한 교통망 등은 긍정적인 요소입니다. 그러나 11억원 이상의 거액 유치권 신고가 성립 여부가 불분명하게 존재하며, 건물이 장기간 방치되어 관리가 미흡한 상태로 파악되는 점은 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양주시 고읍동/광사동 지역은 지속적인 개발과 함께 주거 및 상업 인프라가 확충되고 있는 지역입니다.

* 근린상가, 노유자시설, 의료시설 등으로 복합적인 용도 사용이 가능한 건물입니다.

* 아파트 단지 등 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 유치권 문제만 명확히 해결된다면, 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 796,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 면밀히 고려하여 결정해야 합니다.

* 존재하는 거액의 유치권(1,181,000,000원)의 인수 또는 해결 비용.

* 장기간 방치된 건물로 인한 수리 및 리모델링 비용.

* 중복사건 및 복잡한 권리관계로 인한 소송 리스크.

* 향후 예상되는 상권의 변화 및 건물 자체의 활용 가능성.

현재로서는 유치권의 불확실성, 건물 상태 등을 감안할 때, 감정가 대비 높은 수준의 입찰은 신중해야 합니다. 낙찰 후 권리 해결 및 명도, 건물 수리 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요하며, 현장 방문 및 법률 전문가 상담을 통해 구체적인 인수 부담을 명확히 파악한 후 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.