나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경4660 [1] 경기도 양주시 광사동 656-4 주건축물제1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜감정 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광사동 소재 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대부분
아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변
환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 무난
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 101호 외 13개호로서
외벽: 외장석붙임 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 강화유리 창호임.

이용상태

기호 1- 15 : 공히 근린생활시설, 노유자시설, 의료시설이며 공실 상태임.
(별첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전 및 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역
(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2024타경4660 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 양주시 광사동 656-4번지에 위치한 주건축물 제1동 1층 101호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 756,000,000원입니다.

토지 면적은 14.54㎡ (약 4.40평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 67.65㎡ (약 20.46평)이며, 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다.

채권자는 정OO입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 양주시 광사동에 소재한 "광사초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 대부분 아파트 단지와 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 여건 또한 양호한 것으로 평가됩니다.

토지는 정방형의 형상으로 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

건물은 남동측으로 폭 약 15-16미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구에 속합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 외장석붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 강화유리 창호로 구성되어 있습니다.

건축물물리적 현황에 따르면, 본 건물은 제1종근린생활시설, 노유자시설, 의료시설 등으로 이용되고 있으며, 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

주변에는 다수의 아파트 단지(예: 해동마을 대방노블랜드, 신도브래뉴 등)가 형성되어 있으며, 고읍지구 내 병원, 은행, 카페 등 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 부정적인 환경 요인은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 12일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

등기부등본상 모든 권리(신탁등기 말소, 압류, 근저당권, 강제경매, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,366,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

본건은 중복사건 및 중복병합사건으로 분류되어 있으며, 이는 여러 경매 사건이 통합되어 진행됨을 의미합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 양주시 광사동은 고읍지구 택지개발사업이 완료되어 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있으며, 동시에 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 지역 상권의 안정성을 더하고 있습니다.

특히 1층 근린생활시설(소매점)로 이용될 수 있는 본건은 단지 내 상가 및 상가 건물 밀집 지역에 속하여 유동인구 확보에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

인근에 메가박스 양주가 위치하며, 양주테크노밸리 조성 등 향후 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

5. 생활정보

주요 생활 편의시설로는 인근의 광사초등학교가 있으며, 주변으로 은행, 병원, 카페 등 다양한 상업시설이 잘 갖춰져 있습니다.

교통으로는 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본건과 관련된 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 유치권: 주식회사 티와이원으로부터 공사대금(인테리어) 1,181,000,000원에 대한 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 채무가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

* 공실 및 관리 상태: 건물이 현재 공실 상태이며, 외관상 관리가 전혀 되지 않고 오랫동안 비워져 방치된 상태로 보인다는 조사 보고가 있습니다. 이로 인해 내부 상태 파악이 어렵고, 인수 후 즉각적인 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 양주시 광사동의 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 현재 공실 상태이며 유치권 신고라는 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 유치권의 성립 여부가 불확실하여 이에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 하며, 해결 방안에 따라 물건의 가치 및 향후 활용 방안이 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 광사초등학교 인근 및 배후 아파트 단지, 근린상가 밀집 지역에 위치하여 기본적인 상업적 수요가 기대됩니다.

* 잠재력: 유치권 문제가 원만히 해결된다면, 지역 내 상업 시설로서의 가치 회복 및 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 개발 호재: 양주테크노밸리 등 주변 개발 계획은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 756,000,000원입니다. 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

다만, 상기 언급된 유치권의 성립 여부 및 관련 법적 분쟁 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다. 입찰가는 유치권의 인수 여부, 해결 비용, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 상태로는 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 접근하거나, 유치권 해결을 위한 추가적인 비용 및 리스크를 감안한 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.