나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52036 [2] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층507호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형 생활주택, 다세대주택, 연립주택, 소형 아파트, 주상용 건물, 노변 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 3호선 "녹번역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층, 지상 12층건 내 제2층 제211호 외 1개호로서 (사용승인일: 2006.01.20), 외벽: 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

기호가 제2층 제211호: 교육연구 및 복지시설(공부상 용도)로 이용중임. 기호나 제5층 제507호: 교육연구 및 복지시설(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 설비, 화재경보설비, 스프링클러설비, 지하 자주식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국 인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52036 (2)

감정가: 993,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층507호

건물명: 시니어캐슬 클라시온

주요구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 지하 4층, 지상 12층

사용승인일: 2006년 01월 20일

전유부분 면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

토지 면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 용도

공부상 용도: 노유자시설

실제 이용 용도: 교육연구 및 복지시설 (노인복지시설), 제2종 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동에 위치하며, 인근에 은평구청, 학교, 공원 등이 혼재한 주택지대입니다. 주변은 도시형 생활주택, 다세대주택, 연립주택, 소형 아파트, 주상용 건물 등이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 3호선 "녹번역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 녹번역을 통해 종로, 강남 등 도심으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 주변 시설

인근에 은평구청, 근린공원 등이 있습니다. 뒤편으로는 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 12월 28일 접수된 보산새마을금고의 근저당권입니다. [cite: 10 ( 을4 )]

등기부상 총 채권액은 697,895,942원입니다. [cite: 10 ( 을4 )]

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이나, 2025년 10월 1일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류(7,895,942원) 및 2025년 10월 2일 접수된 보산새마을금고의 임의경매(채권액 미기재)가 등기부상 확인됩니다. [cite: 10 ( 갑10, 갑11 )]

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 실제 지상권이 존재하는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 은평구 녹번동 일대는 주택 밀집 지역으로, 도시형 생활주택, 다세대, 연립, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 은평구청 등 공공기관과 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 잠재 고객

인근 아파트 단지 및 주택 밀집 지역의 주민들이 주요 잠재 고객이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

은평구청, 근린공원 등이 인접해 있어 행정 및 여가 생활을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통

지하철 3호선 녹번역 이용이 가능하며, 다양한 노선버스가 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

5.3. 의료시설

차량으로 약 10분 거리에 카톨릭대학교 은평성모병원(종합병원) 및 청구성심병원이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자가 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등을 거래할 경우 허가를 받아야 합니다 (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

또한, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으나, 건축물은 12층으로 준공되어 있어 관련 규제 확인이 필요합니다.

그 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 조사되어 명도 진행 시 추가적인 검토 및 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2006년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동의 역세권에 위치한 노유자시설로, 주변 주거 환경이 양호하고 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, 제2종일반주거지역(7층 이하) 내 12층 건물이라는 점, 임대차 관계의 불확실성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 3호선 녹번역을 이용한 우수한 도심 접근성.

* 은평구청, 근린공원 등 편의 및 녹지시설 인접.

* 노유자시설 및 제2종 근린생활시설 복합 용도로 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 최근 시세 동향, 건물 상태, 명도 가능성, 토지거래허가구역 해제 시점 등을 종합적으로 고려한 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 993,000,000원을 기준으로 시장 상황을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.