나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30348 [2] 전북특별자치도 정읍시 송산동 17-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)은 전북특별자치도 정읍시 수성동 소재 ""전북지방법원 정읍지원"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서 인근은 근린생활시설, 주택 등이 주를 이루는 성숙중인 주택지대로 제반 환경여건은 보통시됨.
일련번호(2,7)은 전북특별자치도 정읍시 송산동 소재 ""내장사거리"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서 인근은 근린생활시설, 주택, 전, 답 등이 주를 이루는 미성숙 주택지대로 제반 환경여건은 보통시됨.
일련번호(4,5)은 전북특별자치도 정읍시 시기동 소재 ""정읍중학교"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서 인근은 근린생활시설, 주택 등이 주를 이루는 미개발지대로 제반 환경여건은 보통시됨.

교통상황

일련번호(1,2,4,5,7)까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로와의 연계성 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) 가장형의 평지로 업무용 건물부지로 이용중임.
일련번호(2) 사다리형의 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.
일련번호(4,5) 사다리형의 평지로 견본주택 부지로 이용중임.
일련번호(7) 부정형의 평지로 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로와 접함.
일련번호(2,7) 서측으로 기준시점 현재 노폭 약 12미터의 도로개설공사가 진행중이며, 남측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접함.
일련번호(4,5) 서측으로 노폭 약 18미터의 아스팔트 포장도로, 동측으로 노폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>
일련번호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2020-09-25)(접함), 가축사육제한구역(절대금지지역(잡식동물제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(4,5) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(당초)전북고시 제2009-20호)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-08-09), 가축사육제한구역(2023-02-10(절대금지지역)(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(7) : 도시지역, 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m~15m)(2020-09-25)(접함), 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역(잡식동물제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호(4,5) 지상에 가설건축물 ㉥이 소재함.
일련번호(7) 지상에 제시외 건물 ㉦,㉧,㉨이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3)
철근콘크리트구조 판넬지붕 2층 건으로,
벽체 : 치장벽돌 붙임 등,
창호 : 알루미늄 새시창 등임.

일련번호(6)
경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건으로
벽체 : 사이딩판넬 붙임 등,
창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

일련번호(3)은 단독주택으로 이용중임.
일련번호(6)은 근린생활시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

일련번호(3) 기본적인 위생 급수설비 및 난방설비, 태양광 발전설비 등이 설치되어 있음.
일련번호(6) 기본적인 위생 급수설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(3)에는 부합물 및 종물의 성격인 제시외 물건(㉣,㉤,㉩)이 소재함.
일련번호(6)에는 부합물 및 종물의 성격인 제시외 물건(㉠,㉡,㉢)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함(ㄹ~ㅈ). 태양광 발전설비(목록3)는 매각에서 제외
2.목록2,7: 그네, 표지석, 조각상은 매각에서 제외
3.목록7: 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경30348 (2) 사건번호로 진행되는 본 물건은 전북특별자치도 정읍시 송산동 17-1에 소재한 부동산 강제경매 물건입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 총 감정가는 746,153,500원입니다.

토지 면적은 1538.00㎡ (약 465.2평)이며, 건물 면적은 184.55㎡ (약 55.8평)입니다.

건물 제시외 면적으로 117.00㎡가 있으나, 태양광 발전설비(목록3) 및 특정 장식물(그네, 표지석, 조각상)은 매각에서 제외됩니다.

채권자는 안OO이며, 중복 병합 사건으로 진행됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

일련번호(1)은 전북지방법원 정읍지원 동측 인근에 위치하며 근린생활시설, 주택이 주를 이루는 성숙된 주택지대입니다.

일련번호(2,7)은 내장사거리 남측 인근에 위치하며 근린생활시설, 주택, 전, 답 등이 혼재된 미성숙 주택지대입니다.

일련번호(4,5)은 정읍중학교 동측 인근에 위치하며 근린생활시설, 주택 등이 있는 미개발지대입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와의 연계성 및 버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태:

일련번호(1)은 서측 약 7미터 포장도로에 접하고 있습니다.

일련번호(2,7)은 서측 약 12미터 도로 개설 공사가 진행 중이며, 남측 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

일련번호(4,5)은 서측 약 18미터, 동측 약 12미터 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

각 필지별로 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 속해 있습니다.

또한, 중로, 소로 등 도로 지정이 되어 있으며, 가축사육제한구역(절대금지지역)으로 지정되어 있습니다.

일련번호(4,5)는 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 11월 14일 접수된 정읍원예농업협동조합의 근저당권(을14)으로, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류(안나경, 은희림, 전북신용보증재단) 및 강제경매(안나경 외 1명) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 정보는 없습니다. 현재 등기부상 명확히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 879,631,687원으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 일부는 개발이 진행 중이거나 성숙된 주택지대의 형태를 띠고 있습니다.

* 상업 시설: 주로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

* 주변 시세 분석 (참고용): 제공된 JSON 데이터는 '송산동 32-5' 지번의 1991년식 연립주택(전용 56.1㎡)의 매매 정보로, 2024년 2월 7,450만원, 2025년 11월 7,500만원, 2026년 4월 7,000만원에 거래되었습니다. 이 정보는 본 물건(단독주택, 넓은 토지)과는 직접적인 비교가 어렵지만, 송산동 일대 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본 물건의 넓은 토지 면적을 고려할 때, 단순히 연립주택 시세로 비교하기에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 버스 승강장이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 정읍중학교가 인근에 있으며, 일부 필지는 학교 주변 보호구역에 포함됩니다.

* 주변 환경: 주거지 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지리 정보 검색으로는 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공업 단지 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 일부 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 환경 요인이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 7 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 본 물건 전체가 농지일 가능성도 있어, 경매 진행 전 반드시 자격 요건 및 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각에 포함되는 제시외 건물들이 있으나, 태양광 발전설비, 그네, 표지석, 조각상 등 일부는 제외되므로 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 중복 병합 사건: 여러 사건이 병합되어 진행되므로, 복잡한 절차나 추가 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 본건의 주요 건물(3)은 2013년 준공으로 10년 이상 경과되었습니다. 향후 유지 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 점유자가 있을 경우 명도 절차에 따른 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 송산동에 위치한 단독주택으로, 약 465평에 달하는 넓은 토지와 2층 단독주택 및 근린생활시설 건물을 함께 취득할 수 있는 기회입니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단되며, 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 다만, 목록 7 토지에 대한 농지취득자격증명 제출 의무는 본건의 가장 큰 유의사항이며, 미이행 시 보증금 몰수라는 중대한 리스크가 따릅니다. 따라서 입찰 전 농지취득 가능 여부와 절차를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 약 465평의 토지는 향후 증축, 분할, 또는 기타 활용을 통해 높은 부가가치를 창출할 잠재력이 있습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하의 권리가 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 인수 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 극대화할 수 있습니다.

* 주거지 가치: 정읍시 송산동 지역의 개발 가능성과 주거 환경을 고려한 투자 가치를 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립주택 시세(7,000만 ~ 7,500만원)는 본 물건의 넓은 토지 면적과 감정가 수준과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 토지 면적(약 465평)과 감정가(7.4억 원)를 고려할 때, 정확한 시세 파악을 위해서는 주변 유사 토지 실거래가, 공시지가, 건물 신축 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

중요 유의사항으로, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으므로, 이 부분을 명확히 확인한 후 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 농지 취득이 불가하다면 입찰가를 현저히 낮추거나, 해당 물건 접근을 재고해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하고, 시세 대비 낙찰받는 것을 목표로 할 때, 감정가 746,153,500원 대비 5억 5천만원 ~ 6억 5천만원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 초기 추정치이며, 반드시 현장 조사, 권리 분석 재확인, 명도 가능성 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.