나이스옥션 법원경매 순천 2025타경691 [2] 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 174-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1: 전라남도 여수시 공화동 소재 여수중학교 동측인근에 위치하며 주위는 기존상가지대임. 기호3: 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 소재 율림보건진료소 북서측 인근에 위치하며 주위는 해안취락지대임. 기호5: 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 소재 향일암 서측 인근에 위치하며 주위는 산간농경지대임.

교통상황

기호1: 본건까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임. 기호3,5: 인근까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 사다리형 평지로서 상업용건부지임. 기호3: 사다리형 평지로서 단독주택으로 이용중임. 기호5: 사다리형 완경사지로서 잡초, 잡목 우거진 휴경지임.

인접 도로상태

기호1: 남서측으로 소로에, 북동측으로 세로(불)에 접함. 기호3: 지적상 맹지이나 협소한 관습로를 이용하여 출입함. 기호5: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (여수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(종고초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호3: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호5: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공원자연보존지구<자연공원법>, 국립공원<자연공원법>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

-기호1,3 지상에 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적 실측면적으로 평가하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바람. -기호1 지상에 식재된 배롱나무, 사철나무, 동백나무, 남천 등 수목은 토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 병기하였으니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 철근콘크리트 및 일반철골구조 슬래브 및 판넬지붕 4층 구조로서 외벽: 석재붙임, 드라이비트 마감 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시창호임. 기호4 시멘트벽돌구조 슬레이트위 기와형강판지붕 단층 구조로서 외벽: 몰탈위 페인팅 내벽: 벽지도배 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호2: 지하층 공실, 1층 주차장, 2층 음식점 및 주점, 3층 및 4층 호스텔로 이용중임. 기호4: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

공히 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-제시외건물 기호 ㄱ~ㄷ은 기호2 건물의 부합물 및 종물로 판단됨. -제시외건물 기호 ㄹ은 기호4 건물의 부합물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

-기호4 공부상 보건진료소이나 현황 단독주택으로 이용중임. -기호4 공부상 슬레이트지붕이나 현황 슬레이트위 기와형강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 안산동 소재 부영여자고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 입지한 주거지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건내 15층1508호(남향, 계단식)로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: PVC샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 광대로에 접하고 단지 서측으로 폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(미주유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부영여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(미주유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 순천지원 2025타경691 (2)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 174-7 (외 다수 필지 및 건물 포함 추정)

용도: 복합 용도 (단독주택, 상가/모텔, 농경지, 아파트 등)

감정가: 39,867,000원 (전체 감정가 아님. 특정 부분에 대한 감정가로 추정됨)

토지면적: 141.00㎡ (약 42.66평) - 기호3, 5 기준. 토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.00㎡ (약 22.39평) - 기호2, 4 기준. 건물 제시외면적: 17.50㎡ (약 5.30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새여수새마을금고 (입력 정보: 새OOOOOOO)

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인

등기부채권 총액: 871,200,000원

1.2. 각 필지 및 건물 현황

- 토지 (기호1): 전라남도 여수시 공화동 소재. 기존 상가지대. 사다리형 평지. 상업용건부지. 소로 및 세로(불) 접함. 일반상업지역, 방화지구 등. 일부 수목 포함 평가.

- 토지 (기호3): 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 소재. 율림보건진료소 북서측 인근. 해안취락지대. 사다리형 평지. 단독주택으로 이용중. 지적상 맹지이나 관습로 이용. 계획관리지역, 자연취락지구 등.

- 토지 (기호5): 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 소재. 향일암 서측 인근. 산간농경지대. 사다리형 완경사지. 잡초, 잡목 우거진 휴경지. 맹지. 자연환경보전지역, 국립공원, 공원자연보존지구 등.

- 건물 (기호2): 철근콘크리트 및 일반철골구조, 슬래브 및 판넬지붕 4층 건물. 외벽 석재붙임, 드라이비트 등. 지하층 공실, 1층 주차장, 2층 음식점 및 주점, 3-4층 호스텔로 이용중. 급배수, 위생, 난방 설비 등.

- 건물 (기호4): 시멘트벽돌구조, 슬레이트위 기와형강판지붕 단층 건물. 외벽 몰탈위 페인팅 등. 단독주택으로 이용중. 급배수, 위생, 난방 설비 등. (공부상 보건진료소이나 현황 단독주택)

- 구분건물 (아파트): 전라남도 여수시 안산동 소재. 부영여자고등학교 북동측 인근. 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 입지 주거지대. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건내 15층1508호 (남향, 계단식). 전용면적 및 분양면적은 별도 확인 필요. 아파트로 이용중. 급배수, 위생, 난방, 소방, 승강기 등 설비.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

- 기호1 (공화동): 기존 상가지대로 상업 활동이 활발한 지역.

- 기호3, 5 (돌산읍 율림리): 해안 취락지대 및 산간 농경지대로, 자연 경관이 우수하나 기반 시설은 부족할 수 있음.

- 아파트 (안산동): 대규모 아파트 단지가 형성된 주거지대로, 비교적 정주 여건이 양호함.

2.2. 교통 상황

- 기호1, 3, 5: 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통 수준임.

- 아파트 (안산동): 단지 내 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

- 기호1: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등.

- 기호3: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등.

- 기호5: 자연환경보전지역, 공원자연보존지구, 국립공원, 역사문화환경보존지역, 영농여건불리농지 등. 개발이 엄격히 제한되는 지역.

- 아파트 (안산동): 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대/절대보호구역 등.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (근저당권, 새여수새마을금고, 2016-05-18 접수)

3.2. 인수되는 권리

- 임차인: 조재철

대항력: 있음

전입일자: 2013-03-11

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 임대관계 미상

- 주의 문구: 임차인 조재철은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

- 등기부채권 총액은 871,200,000원입니다.

- 말소기준권리보다 선순위인 권리는 현재 확인되지 않으며, 말소기준권리(을1) 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 토지 및 건물 등기부에는 다수의 근저당권(새여수새마을금고)과 소유권 이전(상속 포함), 임의경매 개시 결정이 기록되어 있습니다.

- 협의분할에 의한 상속으로 소유권 이전(갑16, 갑11)이 있으나, 이후 근저당권 및 임의경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 각 지역별 상권 특성

- 돌산읍 율림리 (기호3, 5): 해안 취락지대로 관광객 수요와 더불어 지역 기반의 소규모 상권이 형성될 수 있으며, 산간 농경지는 개발 가치가 낮을 수 있습니다.

- 공화동 (기호1): 기존 상가지대로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발하여 임대 수익률 기대 가능성이 있습니다.

- 안산동 (아파트): 대규모 아파트 단지 내 상권으로, 배후 주거 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

- 상업지역(기호1) 물건은 직접적인 상업용 건물 신축 또는 임대 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

- 해안가 취락지대(기호3) 물건은 관광지 인근이라는 지리적 이점을 활용한 숙박 또는 상업 시설 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

- 돌산읍 율림리: 율림보건진료소, 향일암(관광지) 등.

- 공화동: 여수중학교 인근 상업시설.

- 안산동: 아파트 단지 내 근린생활시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 환경

- 인근 학교 다수: 여수중학교, 동초등학교, 여수고등학교, 종고초등학교, 부영여자고등학교, 미주유치원 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 물건 및 위치 이질성

- 본 경매 물건은 토지, 단독주택, 상가/모텔 건물, 아파트 등 다양한 종류의 자산이 일괄 매각 대상이며, 위치 또한 여수시 내 여러 지역(돌산읍, 공화동, 안산동)에 산재해 있어 개별 물건의 가치 평가 및 관리에 상당한 주의가 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (보증금/차임 미상)

- 임차인 조재철은 대항력을 보유하고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이나 명도 과정에서의 예상치 못한 문제 발생 가능성에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

6.3. 맹지 및 개발 제한

- 기호5 토지는 맹지이며, 자연환경보전지역, 국립공원, 공원자연보존지구 등에 속하여 건축 및 개발이 거의 불가능하거나 매우 엄격한 제한을 받습니다.

- 기호3 토지 또한 지적상 맹지이나 관습로를 통해 접근 가능합니다.

6.4. 제시외 건물 포함

- 제시외 건물도 매각에 포함되므로, 현장 방문 시 제시외 건물의 현황, 용도, 소유 관계 등을 정확히 확인해야 합니다.

6.5. 공동담보 물건

- 공동담보로 경매가 진행되는 경우, 다른 담보 물건의 매각 현황 및 결과가 본 물건의 낙찰가 및 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.6. 공부상 용도와 현황 불일치

- 기호4 건물은 공부상 보건진료소이나 현재 단독주택으로 이용되고 있어, 향후 용도 변경 또는 원상 복구 의무 발생 가능성을 검토해야 합니다.

6.7. 높은 채권 총액 대비 추정 가치

- 총 채권액이 871,200,000원에 달하나, 공개된 감정가는 39,867,000원으로 제시되어 있어, 전체 물건의 실제 시장 가치가 채권액을 상회하는지에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 낮은 감정가 또는 시장 가치는 채권 회수가 어려울 수 있는 위험성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 여수시 내 복수의 지역에 걸쳐 다양한 종류의 부동산(토지, 상가/모텔, 단독주택, 아파트)이 일괄 매각되는 매우 복합적인 건입니다. 각 물건의 입지, 용도, 법적 제한 사항이 상이하므로, 개별 자산에 대한 철저한 가치 평가와 권리 분석이 선행되어야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재, 맹지 및 개발 제한 구역, 높은 채권액 등 다수의 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 다양한 자산 구성의 잠재력

- 상업지역 토지, 주거용 아파트, 일반 건물 등 다양한 유형의 자산을 동시에 취득함으로써 포트폴리오를 다각화하고, 개별 자산의 가치 상승 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

8.2. 지역별 특화된 가치 상승 기대

- 공화동 상가지역 토지는 활성화된 상권의 이점을, 돌산읍 율림리 소재 물건은 관광지 인근이라는 지리적 이점을 활용한 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

8.3. 주거용 아파트의 안정성

- 안산동 소재 아파트는 안정적인 주거 수요를 바탕으로 시세 변동성이 상대적으로 낮고, 꾸준한 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 방법론

- 예상 입찰가는 각 물건의 개별적인 시장 가치, 수익성, 개발 가능성, 그리고 본 경매 물건과 같이 다수의 자산이 포함된 경우 총합의 시장 가치를 면밀히 분석하여 산정됩니다. 고려 사항으로는 각 토지(돌산읍 율림리, 공화동)의 현황 및 용도지역별 가치, 건물(기호2, 4)의 상태 및 활용 가치, 안산동 아파트의 최신 실거래가 및 유사 매물 시세, 제시외 건물 가치, 그리고 명도 예상 비용 및 취득 후 예상되는 투자 비용 등이 포함됩니다. 또한, 채권 총액(871,200,000원)은 낙찰가 결정에 있어 중요한 기준점이 됩니다.

9.2. 추정 예상 입찰가

- 본 건은 여러 지역에 걸친 다양한 자산의 복합적인 매각으로, 각 자산에 대한 정확한 최신 시세 파악이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 개별 자산의 정확한 시장 가치를 산정하기 어렵습니다.

- 따라서, 제시된 감정가(39,867,000원)는 전체 물건의 가치를 반영한다고 보기 어려우며, 총 채권액(871,200,000원)을 고려한 시장 가치 재평가가 필요합니다.

- 일반적인 경매 시장에서는 감정가 대비 할인율을 적용하지만, 본 건의 경우 복합성, 대항력 있는 임차인, 개발 제한 지역 포함 등으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

- 추정 입찰가 산정 시, 각 자산의 개별 시세와 투자 수익률, 위험 요인 등을 종합적으로 고려하여, 총 채권액 및 개별 자산의 총 시장 가치를 기준으로 최소 70% ~ 85% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. (예: 만약 총 시장 가치가 6억원으로 추정된다면, 4억 2천만원 ~ 5억 1천만원 범위 내에서 전략적으로 접근)

- 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 각 필지와 건물별로 현장 조사를 실시하고, 부동산 전문가의 상세한 시세 분석 및 권리 관계 분석을 받아보시는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.