나이스옥션 법원경매 순천 2025타경691 [4] 전라남도 여수시 안산동 440 부영아파트 503동 15층1508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1: 전라남도 여수시 공화동 소재 여수중학교 동측인근에 위치하며 주위는 기존상가지대임. 기호3: 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 소재 율림보건진료소 북서측 인근에 위치하며 주위는 해안취락지대임. 기호5: 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 소재 향일암 서측 인근에 위치하며 주위는 산간농경지대임.

교통상황

기호1: 본건까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임. 기호3,5: 인근까지 차량접근 가능하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 사다리형 평지로서 상업용건부지임. 기호3: 사다리형 평지로서 단독주택으로 이용중임. 기호5: 사다리형 완경사지로서 잡초, 잡목 우거진 휴경지임.

인접 도로상태

기호1: 남서측으로 소로에, 북동측으로 세로(불)에 접함. 기호3: 지적상 맹지이나 협소한 관습로를 이용하여 출입함. 기호5: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (여수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(종고초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 기호3: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호5: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공원자연보존지구<자연공원법>, 국립공원<자연공원법>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

-기호1,3 지상에 지적 및 건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적 실측면적으로 평가하오니 경매절차진행시 소유관계 및 일괄경매여부를 확인하시기 바람. -기호1 지상에 식재된 배롱나무, 사철나무, 동백나무, 남천 등 수목은 토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 병기하였으니 경매절차 진행시 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 철근콘크리트 및 일반철골구조 슬래브 및 판넬지붕 4층 구조로서 외벽: 석재붙임, 드라이비트 마감 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시창호임. 기호4 시멘트벽돌구조 슬레이트위 기와형강판지붕 단층 구조로서 외벽: 몰탈위 페인팅 내벽: 벽지도배 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호2: 지하층 공실, 1층 주차장, 2층 음식점 및 주점, 3층 및 4층 호스텔로 이용중임. 기호4: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

공히 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-제시외건물 기호 ㄱ~ㄷ은 기호2 건물의 부합물 및 종물로 판단됨. -제시외건물 기호 ㄹ은 기호4 건물의 부합물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

-기호4 공부상 보건진료소이나 현황 단독주택으로 이용중임. -기호4 공부상 슬레이트지붕이나 현황 슬레이트위 기와형강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 안산동 소재 부영여자고등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 입지한 주거지대임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건내 15층1508호(남향, 계단식)로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: PVC샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 아파트건부지임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 광대로에 접하고 단지 서측으로 폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(미주유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부영여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(미주유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 물건 상세정보

사건번호: 순천지원 2025타경691 (4)

소재지: 전라남도 여수시 안산동 440 부영아파트 503동 15층1508호

용도: 아파트

감정가: 262,000,000원

토지면적: 42.99㎡ (약 13.00평)

토지지분: 42.9918㎡ (약 13.00평)

건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

건물지분: 84.8246㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새여수새마을금고

1.1. 2. 건물 정보

아파트명: 여천부영5차

사용승인일: 2004년 12월 13일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

총 층수: 19층

해당 동/호수: 503동 15층 1508호

세대수: 총 784세대 (503동 기준 152세대)

1.2. 감정평가 요약

감정평가된 토지 및 건물에 대한 요약 정보는 아래와 같습니다.

* 토지: 전라남도 여수시 공화동, 돌산읍 율림리 등 복수의 기호로 평가되었으나, 본 경매 물건(아파트)과는 직접적인 관련성이 적어 해당 내용이 본 보고서에 포함되지 않았습니다. (감정평가서상 토지 기호 1, 3, 5의 평가 내용 참조)

* 건물(아파트): 전라남도 여수시 안산동 440번지에 위치하며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 15층 1508호로, 아파트로 이용 중입니다. 내부에는 급배수, 위생, 난방, 소방, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있으며, 공용 승강기 시설이 있습니다.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치

본 물건은 전라남도 여수시 안산동 440번지에 소재한 여천부영5차 아파트 503동 1508호입니다. 부영여자고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 입지한 주거지대입니다.

2.2. 주변환경

주변은 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설 및 학교가 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

2.3. 교통

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 단지 북측으로는 광대로, 서측으로는 폭 약 8m의 도로에 접해 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 아파트 대지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(미주유치원, 부영여자고등학교), 절대보호구역(미주유치원) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 권리분석

등기부등본상 확인된 권리사항은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2020년 7월 23일 접수된 새여수새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

* 총 등기부채권 금액: 242,400,000원 (근저당 2건)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않으나, 물건명세서상 기재됨. 실제 현황은 별도 확인 필요)

* 기타 권리: 소유권이전 등기 내역 확인됨 (2012년, 2016년, 2020년). 임의경매 개시결정 등기(갑7)가 말소기준권리 이후에 접수되었으므로, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 속한 여천부영5차 아파트 단지는 여수시 안산동의 주거 밀집 지역에 위치합니다. 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 또한, 부영여자고등학교, 미주유치원 등 교육시설이 인접해 있어 주거 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주변 시설: 부영여자고등학교, 미주유치원 등 교육시설이 인접해 있습니다. 또한, 단지 인근의 근린생활시설을 통해 다양한 상점 및 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 주차: 지상 주차 3대, 지하 주차 21대, 총 504대의 주차가 가능하며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

5.2. 단지 정보

* 아파트명: 여천부영5차

* 주소: 전라남도 여수시 안산동 440

* 총 세대수: 784세대

* 총 동수: 6동

* 최고층: 19층

* 주차대수: 총 504대

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되는 건입니다. 공동담보 물건의 경우, 다른 담보물의 처분 결과에 따라 경매 진행이나 낙찰가에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되어, 임차인 관련 위험은 낮을 것으로 보입니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역 등이 존재하나, 일반적인 아파트 생활에 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됩니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 경매 대상 아파트와 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거, 상업, 교육 시설이 분포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 안산동에 위치한 여천부영5차 아파트 503동 1508호로, 2004년에 준공된 아파트입니다. 15층에 위치하며 남향으로 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다. 단지 내 편의시설과 주변의 주거 및 교육 환경이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 비교적 깔끔한 물건으로 보입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점은 유의할 필요가 있습니다. 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 내 아파트: 여수시 안산동의 주요 아파트 단지 중 하나로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 양호한 입지 조건: 학교 및 근린생활시설 인접, 단지 주변 도로망이 잘 갖춰져 있어 생활 편리성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 인수할 임차인 보증금이 없고, 말소기준권리 이후 권리가 정리될 예정이어서 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 가치 상승 잠재력: 최근 매매가와 감정가를 비교했을 때, 시세 대비 저가 낙찰 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 262,000,000원입니다. 최근 유사 면적(84.8246㎡)의 매매 사례가 2026년 6월 19일에 232,000,000원으로 확인되었습니다. 해당 사례는 8층에 거래되었으나, 본 물건은 15층으로 층수 이점이 있습니다. 또한, 인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 경쟁 상황 및 낙찰을 위한 전략에 따라 감정가 이하 또는 최근 시세 수준에서 입찰가를 결정할 수 있습니다.

추정 입찰가: 220,000,000원 ~ 235,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 상황, 경매 참여자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있으므로, 실제 입찰 전 충분한 시장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.