나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52212 [2] 전라남도 순천시 서면 동산리 91-8 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 서면 동산리 소재 "순천미래과학고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근 대로변은 판매시설(가구점 등), 일반음식점, 편의점 등으로 형성된 노선 상가지대이고, 후면은 창고용건물, 가구백화점, 주상나지 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로으로의 접근이 용이하고, 북서측 인근에 순천IC가 자리하고 있어 일반적인 교통상황은 양호시됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호 및 2층 204호(사용승인일:2019.05.31)로서, 외벽: 치장벽돌쌓기, 강화유리 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 바닥: 콘크리트 및 타일 등 마감 창호: 새시페어창 등임.

이용상태

기호1) 집합건축물대장상 용도는 가구판매점이나 현황은 내부에 물건 등이 적치되어 있음(별첨 "사진용지"참조) 기호2) 집합건축물대장상 용도는 의원이나 현황 일부는 사무실 등으로 이용중이며, 외관상 공실여부는 조사가 불가능한 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 2차선 포장도로 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 임대여부는 조사가 불가능하며, 2층 일부는 임대(용당 더숲 지역주택조합)중인 것으로 구두 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52212 (2)

소재지: 전라남도 순천시 서면 동산리 91-8, 2층 204호

건물용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설, 공동주택)

감정가: 465,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주대건신용협동조합 (추정)

2.2. 면적

토지면적: 431.61㎡ (약 130.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 480.67㎡ (약 145.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 순천시 서면 동산리 소재 "순천미래과학고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

인근 대로변은 판매시설(가구점 등), 일반음식점, 편의점 등으로 형성된 노선 상가지대이며, 후면은 창고용 건물, 가구백화점, 주상나지 등으로 형성된 주거지대입니다.

3.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 간선도로로의 접근이 용이합니다. 북서측 인근에 순천IC가 있어 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

3.3. 건축물 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호 및 2층 204호입니다.

사용승인일은 2019년 5월 31일입니다.

3.4. 도로상태

북서측으로 2차선 포장도로 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외 포장도로에 접해 있습니다.

3.5. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 11월 19일 접수된 전주대건신용협동조합의 근저당 (을1)입니다.

본 경매물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없는 한, 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. (예: 근저당, 가압류, 압류 등)

등기부채권 총액은 2,434,552,753원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 건영종합건설주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

사업자등록일: 2022-01-13

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사제이디에스종합건설

보증금: 30,000,000원

차임: 800,000원

사업자등록일: 2020-07-22

배당신고일자: 2026-02-04

대항력: 있음

비고:

4.3. 인수되는 권리 (임차인 보증금)

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 주식회사제이디에스종합건설은 대항력이 있으며, 배당 결과에 따라 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 해당 임차인의 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4.4. 기타 권리사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: (제공된 정보상 없음)

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

대로변은 상업시설이 밀집한 노선 상가지대로, 판매시설, 일반음식점, 편의점 등이 다수 분포합니다.

후면 지역은 주거지대와 창고 등이 혼재되어 있어, 상가 및 공동주택 수요를 동시에 기대할 수 있습니다.

5.2. 건물 이용 상태

* 1층 101호: 집합건축물대장상 용도는 가구판매점이나, 현황 물건 등이 적치되어 있어 실제 이용 상태 확인 필요.

* 2층 204호: 집합건축물대장상 용도는 의원이나, 현황 일부는 사무실로 이용 중입니다. 외관상 공실 여부 파악이 어려운 상태입니다.

5.3. 잠재력

제1종 근린생활시설 및 공동주택으로 활용 가능한 건물로서, 업종 전환 또는 추가 임대 시 다양한 수익 창출이 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

"순천미래과학고등학교"가 인근에 위치합니다.

6.2. 편의시설

인근 대로변의 편의시설(판매시설, 음식점, 편의점 등) 이용이 용이합니다.

6.3. 교통

순천IC가 인접하여 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 유치권

특이사항 및 특수물건정보에 유치권이 언급되어 있습니다. 유치권의 존재 및 성립 여부는 낙찰자가 인수해야 할 큰 부담이 될 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 관련 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

7.2. 대항력 있는 임차인

주식회사제이디에스종합건설은 대항력이 있는 임차인입니다. 배당신고일자가 명시되어 있으나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 고려하더라도, 대항력 존재 자체는 위험 요인으로 관리해야 합니다.)

7.3. 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 사건(2025타경52250)이 존재합니다.

7.4. 건물 이용 현황

101호는 실제 영업 목적과 다른 용도로 사용되고 있으며, 204호는 공실 가능성도 배제할 수 없어 임대차 현황 및 공실 위험을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 순천시 서면 동산리에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 근린상가 및 공동주택으로, 교통 및 입지 여건이 양호합니다. 하지만 유치권이라는 중대한 법적 리스크와 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 보증금 인수 위험을 내포하고 있습니다. 복잡한 권리관계를 철저히 분석하고, 현장 상황을 정확히 파악하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 혼합 상권 입지: 대로변 상업시설과 배후 주거지의 수요를 모두 흡수할 수 있습니다.

* 우수한 교통 접근성: 순천IC 인근으로 타 지역 이동이 편리합니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 및 공동주택으로 다양한 임대 수익 모델 창출이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 465,000,000원

인수 보증금(추정): 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 배당 결과에 따라 변동 가능)

본 물건은 유치권 및 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담이 발생할 수 있는 점을 고려해야 합니다. 따라서 해당 권리들의 최종적인 인수 여부와 금액을 확정하기 전까지는 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다. 권리 분석 결과에 따라 예상 입찰가는 크게 달라질 수 있으므로, 전문가와 추가적인 상담을 통해 정확한 가치 평가 및 입찰 전략을 수립하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.