나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [27] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 11층1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (27)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 11층1103호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

감정가: 104,000,000원

토지면적: 5.95㎡ (약 1.80평)

건물면적: 19.63㎡ (약 5.94평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금정 (등기부등본 확인)

특이사항: 공동담보

주의사항:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 도시철도 2호선 수영역 동측 인근에 소재하는 부일스타리움 11층 1103호입니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 북측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 3,290,000,000원)입니다.

이후 주택임차권(송수빈, 보증금 120,000,000원), 임의경매(채권자 금정), 압류(동래세무서장, 수영세무서장, 북부산세무서장) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 또는 말소 예정인 권리입니다.

따라서, 낙찰 시 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 송수빈

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-27

확정일자: 2022-01-03

배당신고일자: 2024-01-19

대항력: 없음 (확정일자가 전입일자보다 빠르고, 등기부상 주택임차권이 말소 예정/완료되었음을 근거로 함)

* 본건 임차인 송수빈은 대항력이 없는 것으로 판단되어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 가능한 보증금

0원 (임차인 대항력 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 광안동, 특히 수영역 인근은 부산의 대표적인 상권 중 하나로, 최근 10년간 MZ세대와 관광객의 유입이 크게 증가하며 성장세를 보이고 있습니다. 젊은 층을 겨냥한 카페, 음식점, 술집 등이 활발하게 운영되고 있으며, 이는 오피스텔의 임대 수요에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

4.2. 유사 물건 분석

'부일스타리움'은 2018년경 준공된 것으로 파악되며, 약 5.94평(19.63㎡)의 소형 오피스텔입니다. 해당 면적대의 매물은 1인 가구나 투자용으로 주로 거래되며, 최근 임대 시세는 약 29.92㎡(9.05평) 기준으로 보증금 100만원에 월세 60만원 수준입니다. 본건의 경우, 감정가는 104,000,000원이지만, 유사 면적의 오피스텔 매매 실거래가 정보는 제한적이며, 신축 또는 더 넓은 면적의 오피스텔 가격과는 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수영역 및 광안역 인근에 위치하여 상업시설, 은행, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육/의료시설

인근에 다수의 학교 및 의료기관이 분포하고 있어 교육 및 의료 접근성 또한 양호합니다.

5.3. 주요시설 접근성

부산 도시철도 2호선 수영역을 이용하면 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 약 34억 1천만원에 달하는 반면, 본건의 감정가는 1억 4백만원으로, 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아 다수의 유찰이 발생하거나 경매 절차가 변경될 가능성이 있습니다.

6.2. 소형 면적 대비 감정가

약 5.94평의 작은 면적 대비 감정가 1억 4백만원이 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 시세 대비 낙찰가율에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.3. 건물 연식

부일스타리움이 2018년경 준공된 것으로 추정됨에 따라, 7년 정도의 연식은 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동, 부산도시철도 2호선 수영역 역세권에 위치한 소형 오피스텔입니다. 광안리 지역의 상권 활성화와 젊은 층 유입으로 인해 꾸준한 수요가 예상되는 입지입니다. 권리 분석상 특이사항은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 매우 높은 채권 총액으로 인해 여러 차례 유찰될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 역세권 입지

부산도시철도 2호선 수영역을 도보로 이용 가능한 초역세권으로, 직장인 및 대학생 임대 수요가 풍부합니다.

8.2. 성장하는 상권

광안리 및 수영역 인근 지역의 지속적인 상권 성장세는 오피스텔의 가치 상승 및 임대 수익 증대에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

8.3. 잠재적 시세 차익

높은 채권 총액으로 인한 다수 유찰 시, 감정가보다 낮은 금액으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 분석

본건의 감정가는 104,000,000원입니다. 제시된 면적(약 5.94평)은 시중에서 거래되는 일반적인 오피스텔 면적보다 작은 편입니다. 유사 면적의 직접적인 매매 시세 정보는 제한적이나, 주변 오피스텔의 임대 시세(약 29.92㎡, 9.05평 기준 보증금 100만원, 월세 60만원)를 고려할 때, 해당 면적의 소형 오피스텔은 투자 가치가 시세 대비 신중하게 접근해야 할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가율을 고려하여 입찰가를 산정합니다. 다만, 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성을 감안하여, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 입찰에 참여하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 104,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 72,800,000원 ~ 83,200,000원

9.3. 주의사항

본 예상 입찰가는 시세 조사 결과 및 일반적인 경매 시장 상황을 고려한 것이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 상세 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 추가적인 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.