나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [23] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (23)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 10층1005호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔 이용 중)

감정가: 158,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

1.3. 토지 정보

토지면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

토지지분: 9.0761㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지의 형상 및 이용상태: 대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등: 본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)<건축법>

1.4. 건물 정보

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.92㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 10층 1005호

외벽: 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지 마감 등

창호: 샷시 창호 마감 등

설비내역: 위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 편의성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(2호선 수영역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 분석

임차인: 윤석준

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-20

확정일자: 2022-05-17

배당신고일자: 2024-04-08

대항력: 없음

비고:

권리분석 결과, 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 보증금 160,000,000원에 대한 배당을 받아야 하며, 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수할 수 있습니다. (본건의 경우, 대항력 없으므로 인수 보증금은 0원입니다.)

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부상 권리총액은 3,450,000,000원입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2020-03-06 (박봉균 외 2명)

* 근저당: 2020-03-25 (농업협동조합자산관리회사, 3,290,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2020-03-25 (윤석준, 160,000,000원) - 말소

* 임의경매: 2024-04-08 (금정, 2,802,249,684원) - 말소

* 압류: 2024-09-26, 2025-06-09, 2025-07-14 (세무서장들) - 말소

3.3. 인수되는 권리 (리스크)

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않았습니다. 이는 잠재적인 인수 부담이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산 수영구 광안동은 해안가와 인접하여 주거 및 상업 시설이 발달한 지역입니다. 본건이 위치한 수영역 인근은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로 평가됩니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 유무 포함)

인근 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

주변에는 다수의 근린생활시설, 공동주택, 금융기관, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

2호선 수영역을 중심으로 다양한 상업시설, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 마트, 병원, 관공서 등도 접근성이 좋은 편입니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

본건은 오피스텔로, 업무시설이 밀집한 지역의 특성과 주거용으로 이용 가능한 점이 특징입니다.

12층 건물 내 10층에 위치하여 조망 및 채광이 양호할 것으로 예상됩니다.

인근 지역은 공동주택과 상업시설이 혼합된 지역으로, 주거 환경 및 업무 환경 모두 보통 이상으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 확인되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다.

6.2. 채무 관련 리스크

등기부상 채무 총액이 34억 5천만원으로 매우 높은 편입니다. 이는 채권자가 다수 존재하며, 경매가 진행된 배경을 시사합니다.

6.3. 기타 리스크

현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 점을 고려할 때, 전입된 임차인이 없는지, 또는 현 임차인의 명도 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 본건 임차인은 대항력 없음)

7. 종합 의견

본건 부산동부지원 2024타경5658 (23) 물건은 도시철도 2호선 수영역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 오피스텔입니다.

감정가는 1억 5천 8백만원으로, 건물 면적(29.92㎡) 및 토지 지분(9.08㎡)을 고려할 때 시세 대비 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 높은 총 채무액 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 명도 및 권리 관계를 명확히 파악한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 부산 지하철 2호선 수영역 도보 이용 가능한 초역세권에 위치하여 투자가치가 높습니다.

* 편리한 생활 환경 : 주변에 다양한 상업시설, 편의시설이 밀집하여 생활이 편리합니다.

* 주거 및 업무 겸용 : 오피스텔로서 주거용 또는 소형 사무실로 활용 가능하여 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 광안동 및 수영역 인근 오피스텔의 시세는 전용면적 20~30㎡ 기준으로 대략 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본건의 감정가(1억 5천 8백만원)는 이러한 시세보다 다소 낮게 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

제시된 정보와 주변 시세 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상향한 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 권리 분석상 인수될 수 있는 잠재적 리스크(지상권 등)와 명도 가능성, 그리고 낙찰 후 예상되는 수리비 및 부대비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

높은 총 채무액과 말소되지 않는 권리 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.