나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [24] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 10층1006호에 대한 경매 물건 정보를 종합하여 제공합니다.

1.1. 물건개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (24)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 10층1006호

용도: 오피스텔

감정가: 139,000,000원

토지면적: 7.97㎡ (약 2.41평)

토지지분: 7.9719㎡

건물면적: 26.28㎡ (약 7.95평)

건물지분: 26.28㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 부산 도시철도 2호선 수영역 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수영역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건축물 관련 정보

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중에 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 10층에 위치합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 03월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 모든 근저당권, 압류, 주택임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 인수 부담이 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항에는 특별히 명시된 바가 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-07

확정일자: 2022-05-24

배당신고일자: 2024-06-14

대항력: 없음

상기 임차인은 말소기준권리보다 늦은 확정일자를 가지고 있으며, 대항력이 없어 보증금에 대한 인수 의무는 낙찰자에게 발생하지 않습니다. 또한, 배당신고를 하였으나 대항력이 없어 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 전액 인수 여부가 없다고 판단되나, 실제 명도 시 관련 법률 자문을 구하는 것이 안전합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 부산 수영구 광안동, 특히 수영역 인근은 부산 내에서도 유동인구가 많고 상업 및 주거 기능이 발달한 지역입니다. 오피스텔, 아파트, 상가 등이 밀집하여 배후수요가 풍부하며, 각종 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 상권 활성화가 꾸준히 이루어지고 있습니다.

4.2. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 12층 건물 내 10층에 위치합니다.

* 외벽: 화강석 및 석재 붙임 마감, 내벽: 벽지 마감, 창호: 샷시 창호 마감입니다.

* 설비: 위생·급배수, 난방, 소화, 승강기, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 인근 시설: 수영역을 중심으로 다양한 상업시설, 병원, 은행, 관공서 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

부산 도시철도 2호선 수영역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 광안리 해수욕장과 센텀시티 등이 가까워 문화 및 여가 생활을 즐기기에도 좋은 입지입니다.

5.2. 이용상태

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 규모

전용면적 26.28㎡(약 7.95평)으로 소형 오피스텔이므로, 주거 목적 시 1~2인 가구에 적합하며, 임대 시에도 해당 수요층을 타겟으로 해야 합니다.

6.2. 채무 부담

집합건물 등기부상 채권 총액이 약 34억 3천만원으로 매우 높습니다. 이는 해당 부동산의 담보 가치가 상당하며, 채무가 많아 경매로 진행되는 상황임을 시사합니다. 다만, 말소기준권리 이하의 권리는 모두 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 금전 부담은 없습니다.

6.3. 기타 참고사항

임대 관계가 미상으로 명시되어 있습니다. 이는 현황 조사 시점 기준으로 임대차 계약 여부 및 내용이 확인되지 않았음을 의미하며, 실제 거주자나 임차인이 있을 경우 명도 절차 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 지역 중 하나인 수영역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 소형 평형으로 1~2인 가구의 주거용 또는 투자용 소액 임대 수익용으로 고려해볼 만합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 소형 평형이라는 점과 높은 채무 총액은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 도시철도 2호선 수영역 역세권으로 뛰어난 교통망과 편의시설 접근성.

* 권리관계 깨끗함: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리가 없음.

* 소액 투자 가능: 소형 오피스텔로 진입 장벽이 낮아 소액으로 부동산 투자가 가능.

* 풍부한 배후수요: 수영역 일대의 발달된 상업 및 주거 지역으로 임대 수요가 꾸준함.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 해당 지역에서 약 1억 2천 5백만원에서 1억 5천만원 사이에 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 1억 3천 9백만원이며, 소형 평형임에도 불구하고 입지가 우수하고 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 138,000,000원

산정 근거:

* 본건은 낙찰자가 인수할 보증금이 없으며, 권리상 깨끗한 상태입니다.

* 부산 수영역 인근 오피스텔 시세 및 본건 감정가를 고려했습니다.

* 소형 평형임을 감안하여, 과도한 경쟁보다는 합리적인 선에서의 입찰을 권장합니다.

* 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 추가 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.