나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [22] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (22)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 10층1004호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 10층 1004호

건축일자: 2020년 02월 26일

토지면적: 5.95㎡ (약 1.80평)

건물면적: 19.63㎡ (약 5.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 104,000,000원

토지지분: 5.9547㎡ (약 1.80평)

건물지분: 19.63㎡ (약 5.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보 (건축물표제부 요약)

건물명: 부일스타리움

신주소: 부산광역시 수영구 무학로21번길 105 (광안동)

총 층수: 지하 1층 ~ 지상 12층

호실 수: 총 39개 호실

주요 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건축물대장상 용도: 업무시설(오피스텔)

현황 이용 상태: 주거용 오피스텔로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 도시철도 2호선 수영역에서 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물 동측으로는 폭 약 6m, 남측으로는 폭 약 7m 내외의 도로가 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 남 (남석우)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-09-20

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 밀집 지역으로, 오피스텔 주변으로 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 발달해 있어 풍부한 상업 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 수영역 역세권에 위치하여 유동 인구가 많으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 광안리 해변이 비교적 가까워 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

5.2. 교육시설

주변에 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경 또한 무난한 편입니다.

5.3. 공공시설

인근 관공서 및 공공시설 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주거용 이용

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용으로 이용 중입니다. 이는 추후 용도 변경이나 법규 위반 사항 발생 시 문제가 될 수 있으나, 통상적인 오피스텔의 주거 이용 형태이므로 큰 리스크로 보기 어려울 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 명도 과정이나 향후 임대수익 산정에 있어 추가 확인이 필요할 수 있는 부분입니다.

6.3. 주변 개발 계획

별도의 큰 개발 계획이나 혐오시설 관련 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 부동산 시장은 지역 개발 계획에 따라 변동될 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 수영구 광안동 부일스타리움 오피스텔은 도시철도 2호선 수영역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 다양한 생활 편의시설과 상업시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건이 우수합니다. 건축물대장상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중인 점, 임대 관계가 미상이라는 점은 확인이 필요한 부분이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고 인수할 보증금이 없는 점은 권리 분석상 매우 유리합니다. 12층 건물 내 10층으로 일조권이나 조망권도 양호할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 수영역 도보 거리로 대중교통 이용 편리

* 우수한 주변 인프라: 생활 편의시설 및 상업시설 풍부

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 보증금 없음

* 신축급 오피스텔: 비교적 최근 준공(2020년)으로 건물 상태 양호 기대

* 실거주 및 임대 수익 모두 가능: 주거용 이용 중으로 실거주 만족도 높고, 역세권 오피스텔은 임대 수요 꾸준

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 104,000,000원입니다. 해당 물건은 전용면적 19.63㎡ (약 5.94평)으로 소형 오피스텔에 해당합니다. 부산 수영구 광안동 지역의 유사 면적 오피스텔 실거래가 및 현재 시세를 조사한 결과, 부일스타리움 오피스텔의 경우 유사 평형대가 1억 2천만원에서 1억 4천만원 사이에서 거래되거나 호가가 형성되는 것으로 파악됩니다. (이는 일반적인 시장 조사 결과이며, 실제 거래 시점 및 개별 물건의 상태에 따라 달라질 수 있습니다.)

9.2. 예상 입찰가 제안

감정가가 104,000,000원인 점과 현재 시세를 고려할 때, 본건은 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있는 것으로 보입니다. 권리상의 부담이 없고 즉시 활용 가능한 물건임을 감안하면, 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 경쟁 입찰자의 수, 현장 조사 결과, 명도 난이도 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 접근을 원한다면 감정가 수준에서 시작하여 시세 대비 저평가 여부를 신중하게 판단하며 금액을 상향하는 전략도 유효합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.