나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [20] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 10층1002호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔 이용 중)

감정가: 120,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.89㎡ (약 2.08평)

토지지분: 6.8889㎡

건물면적: 22.71㎡ (약 6.87평) (전용면적)

건물지분: 22.71㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정평가액: 120,000,000원

매각물건 개요: 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재, 지하철 2호선 수영역 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 10층 1002호입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 수영역은 2개 노선 환승이 가능한 더블 역세권으로 교통 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 건물구조 및 상태

건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 10층 1002호입니다.

외벽: 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등.

내벽: 벽지 마감 등.

창호: 샷시 창호 마감 등.

설비: 위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있습니다.

건축물 정보: 부일스타리움은 2020년 2월 26일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 12층 건물이며, 총 39세대로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다. 대체로 세장형의 평지로서 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

말소기준권리: 2020-03-25 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을3)

소유권보존: 2020-03-06 (갑1)

근저당: 2020-03-25 농업협동조합자산관리회사 (채권최고액 3,290,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

주택임차권: 2024-01-10 박예슬 (보증금 140,000,000원) - 매각으로 소멸 예정 (말소)

임의경매 개시결정: 2024-09-26 금정 (채권액 2,802,249,684원) - 매각으로 소멸 예정

압류: 2024-09-26 동래세무서장, 2025-06-10 수영세무서장, 2025-11-13 북부산세무서장 - 매각으로 소멸 예정

총 채권액: 3,430,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 박예슬

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-21

확정일자: 2021-11-26

배당신고일자: 2024-01-10

대항력: 없음

비고: 임차인 박 씨는 대항력이 없으며, 본건 매각으로 임차권은 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 본건을 취득할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 광안동 일대는 지하철 2호선 수영역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 다수 소재하여 유동인구가 풍부하고, 오피스텔의 주거 및 업무 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설

수영역 인근에 위치하여 홈플러스익스프레스, GS더프레시 등 대형마트 및 각종 편의시설, 금융기관, 병원, 식당가 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 환경은 공동주택 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동에 적합합니다. 예비조사 결과, 본건 인근에서 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 관련 리스크

등기부상 총 채권액이 약 34억 3천만원으로 매우 높은 편입니다. 이는 감정가(1억 2천만원) 대비 과도하게 높은 수준이나, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 채무 규모가 큰 점은 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 물건 자체 리스크

건축물대장상 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중이므로, 명도 시 원상복구에 대한 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

5.3. 명도 관련 리스크

현 임차인 박 씨는 대항력이 없으며, 임차권은 말소될 예정이므로 보증금 미반환의 법적 문제는 발생하지 않습니다. 그러나 원만한 명도를 위해서는 적절한 협의 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 부산 지하철 2호선 수영역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2020년에 신축된 건물로 비교적 현대적인 시설을 보유하고 있으며, 권리분석 결과 모든 기존 권리가 말소되어 인수되는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태로 취득이 가능합니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도 진행 시 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다. 높은 채권 총액은 부담으로 작용할 수 있으나, 입지적 강점과 권리 관계의 명확성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 수영역 도보 5분 이내 거리에 위치하여 출퇴근이 용이하며, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소되어 깨끗한 등기부상 권리를 확보할 수 있습니다.

* 무잉수 부담: 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 생활 편의성: 인근 상업시설 및 편의시설 이용이 편리하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호하며, 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 본건과 면적 및 입지 조건을 갖춘 물건들의 매매가는 대략 125,000,000원에서 135,000,000원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

위 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 이상으로, 시세 수준인 125,000,000원에서 135,000,000원 범위 내에서 전략적으로 결정하는 것이 합리적입니다.

본건은 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력 또한 없어 명도에 대한 부담이 매우 적으므로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 보수적으로 접근한다면 125,000,000원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.