나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [19] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (19)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 10층 1001호

건물명: 부일스타리움

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔 이용)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 10층 1001호

토지 면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

건물 면적: 58.98㎡ (약 17.84평)

1.3. 감정가

감정가액: 306,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)<건축법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(3,290,000,000원)입니다.

이보다 늦게 등기된 주택임차권(전대근), 임의경매(금정), 압류(동래세무서장, 수영세무서장, 북부산세무서장) 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 3,490,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 전대근

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020-03-30

배당신고일자: 2024-02-27

대항력: 없음

비고: 임차인 현황상 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 또한 말소되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 정지광

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-04

대항력: 없음

비고: 특별한 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 광안동 일대는 수영역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 지역 특성

부산 지하철 2호선 수영역 역세권에 위치하여 접근성이 우수하며, 광안리 해수욕장과도 멀지 않아 주거 및 상업 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수영역 및 인근 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

본건에서 반경 1km 이내에 수영초등학교, 한바다중학교, 덕문여자고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.3. 기타

수영 민속예술관 등 지역 문화 시설과의 접근성도 용이하며, 금련산과 광안리 해수욕장 등이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하나, 말소기준권리 하단의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

6.2. 공실 위험

오피스텔이나 현황 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 실제 이용 용도와 건축물대장상 용도 일치 여부 및 잠재적 공실 위험에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산지방법원 동부지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 수영구 광안동에 위치한 오피스텔입니다. 수영역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 현재 주거용으로 이용 중이어서 실거주 및 임대 목적 모두에 적합한 가치가 높습니다. 등기부상 복잡한 권리 관계가 존재했으나, 말소기준권리 하단으로 대부분 소멸될 예정이므로 인수되는 권리 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 수영역 더블 역세권 오피스텔로 투자 및 실거주 가치가 매우 높음.

* 현재 주거용으로 이용 중이며, 향후 전용면적 58.98㎡(약 17.84평) 규모의 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

* 명확한 말소기준권리로 권리 분석이 비교적 용이하며, 인수되는 권리 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

현재 감정가: 306,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 오피스텔 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(전용 59㎡ 내외)의 오피스텔은 대략 2억 9천만원 ~ 3억 3천만원 선에서 매매가 형성되어 있습니다. 감정가액 306,000,000원은 현재 시장가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다.

안정적인 투자를 고려하여 감정가 대비 90% ~ 100% 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 275,400,000원 ~ 306,000,000원

(본 입찰가는 시장 상황, 개별 투자 전략, 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.