나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [17] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 수영구 광안동 75-27번지에 소재한 부일스타리움 9층 905호입니다.

건물은 2020년 2월 26일에 사용 승인되었습니다.

용도는 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

총 감정가는 158,000,000원입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

토지 지분: 9.0761㎡ (약 2.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물 지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동, 도시철도 2호선 수영역 동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 주변 도로 상태

본건 건물은 동측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 3월 25일 농업협동조합자산관리회사가 설정한 근저당 (을3)이며, 채권최고액은 3,290,000,000원입니다.

이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 3,470,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 (강철환)

* 임차인: 강철환

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-02

* 확정일자: 2023-02-17

* 배당신고일자: 2024-01-24

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을5)으로 등재되었으나, 말소 예정 권리로 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황 (정창훈)

* 임차인: 정창훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-14

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 확정일자 정보가 누락되어 대항력 인정 여부가 불분명합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명확한 권리관계 확인이 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 경매로 인해 소멸됩니다.

임차인 강철환은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.

임차인 정창훈은 보증금 및 확정일자 정보가 없어 대항력이 인정되지 않으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

결론적으로, 본건 경매 절차 진행 시 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 부산지하철 2호선 수영역 역세권에 위치하여 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 유동 인구 및 상권 특성

수영역을 중심으로 유동 인구가 풍부하며, 배후 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달하여 상권이 활성화되어 있습니다. 오피스텔 및 상가 이용객 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수영역을 중심으로 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으며, 대학 시설도 접근 가능합니다. 종합병원 및 의원급 의료기관 이용도 용이합니다.

5.3. 건물 내 부대시설

본 건물은 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기, 주차 설비 등 오피스텔로서 갖추어야 할 기본적인 부대시설이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 용도 불일치

본건은 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용 중입니다. 이는 향후 세금 신고, 재산권 행사 또는 관련 법규 위반 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으며, 현황 임차인 정보가 일부 확인되나 정확한 임대 조건 및 계약 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 특이 물건 정보

본건은 공동담보 물건으로, 추가적인 담보 물건이 존재할 수 있습니다. (단, 본건 매각으로 인해 종결되는 권리만 분석합니다.)

6.4. 공부상 차이점

없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동에 위치한 역세권 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 인수 부담이 없어 권리관계가 매우 명확한 물건입니다.

다만, 건축물대장과 현황의 용도 불일치는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 2호선 수영역 초역세권 오피스텔

* 편리한 생활 환경: 다양한 편의시설 및 상업시설 인접

* 권리상 안전: 인수되는 권리 및 보증금 없음

* 합리적 투자 기회: 현황 주거용 사용으로 인한 시세 대비 낮은 낙찰가 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 158,000,000원입니다.

현 시세 분석 결과, 유사 면적(약 9.05평)의 부일스타리움 오피스텔 및 인근 지역 오피스텔의 매매 시세는 약 125,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 파악됩니다.

이는 감정가 대비 낮은 수준으로, 시장이 감정가보다 조정되었거나, 해당 물건의 시세가 이에 해당함을 시사합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 현 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

경쟁자 수를 고려하고, 본건의 잠재적 리스크(용도 불일치 등)를 감안하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가를 128,000,000원 수준으로 제안합니다.

본 가격은 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

주변에 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.