나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [14] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (14)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 9층902호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

감정가: 120,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 9층 902호

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.89㎡ (약 2.08평)

토지 지분: 6.8889㎡ (약 2.08평)

건물면적: 22.71㎡ (약 6.87평)

건물 지분: 22.71㎡ (약 6.87평)

1.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기는 2020년 3월 6일 박봉균 외 2명 명의이며, 지분 이전도 같은 날 박봉균 명의로 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(3,290,000,000원)입니다. 이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 여기에는 2024년 9월 26일 접수된 금정의 임의경매(2,802,249,684원), 2025년 6월 9일 동래세무서장의 압류, 2025년 7월 14일 수영세무서장의 압류, 2025년 11월 13일 북부산세무서장의 압류가 포함됩니다. 또한, 2024년 2월 20일 배당신고된 남미정의 주택임차권(140,000,000원)도 말소 예정입니다. 전체 등기부 채권 총액은 3,430,000,000원입니다.

1.4. 특이사항

공동담보 물건이며, 감정평가서 요약에 따르면 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 도시철도 2호선 수영역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 부산 수영역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지임을 시사합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 최고 높이 52m 이하로 제한받는 가로구역별 최고높이 제한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당입니다. 본 건의 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 남미정 씨는 2022년 1월 3일 전입 신고 및 확정일자를 받았으며, 보증금 140,000,000원에 차임은 0원입니다. 2024년 2월 20일 배당신고하였고, 등기부상 주택임차권으로 등기되었으나 매각으로 말소될 예정입니다. 따라서 남미정 임차인의 보증금 중 매수인이 인수해야 할 금액은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리상 주의사항

임차인 남미정 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되나, 배당 신고를 하였으므로 배당 여부에 따라 최종적인 보증금 회수 여부가 결정될 것입니다. 현재까지의 권리분석으로는 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 강점

본 물건이 위치한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 밀집 지역으로, 특히 수영역 인근은 교통의 요지로서 유동인구가 풍부합니다. 주변에 공동주택과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권은 양호한 편입니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

부산 광안동 지역의 소형 오피스텔은 꾸준한 수요를 보이고 있으며, 역세권에 위치한 물건의 경우 임대 및 시세 상승 가능성이 상대적으로 높게 평가됩니다. (2026년 6월 12일자 당근부동산 정보에 따르면, 전용면적 41㎡ 오피스텔이 1억 5000만원에 매물로 나와 있으며, 이는 본 건의 감정가보다 높은 수준입니다). 또한, 2026년 7월 2일자 당근부동산 정보에서는 전용면적 64.17㎡ 오피스텔이 1억 3000만원에 매물로 나왔으나, 이는 세입자 보증금 1억 2천만원이 포함된 금액으로, 실질적인 매매가는 낮은 것으로 추정됩니다. 이러한 정보들은 본건의 감정가가 지역 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부산 도시철도 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 접근성이 우수합니다. 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 문화생활 등 일상생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

주변이 공동주택과 상업 시설로 형성되어 있어 주거 환경으로서는 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (2024년 2월 6일 연합뉴스 보도에서 부산 지역 하수처리장, 소각장 등이 영화 촬영지로 이용되는 사례가 있으나, 이는 일반적인 혐오시설에 대한 인식에 관한 내용이며, 본 건과는 직접적인 관련이 없습니다.)

6.2. 기타 리스크

별도의 인수해야 할 권리나 명확한 하자 사항은 파악되지 않았으나, 항상 경매 물건의 특성상 현장 답사를 통해 건물의 상태, 관리비 미납 여부 등을 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 감정가 1억 2천만원으로 경매가 진행되고 있습니다. 토지면적 6.89㎡, 건물면적 22.71㎡의 전용면적을 가지고 있습니다. 권리 분석상 특이사항 없이 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔들이 감정가 이상으로 거래되거나 매물로 나와 있는 점을 감안할 때, 본 건은 가격적인 메리트가 있을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 수영역 도보 이용 가능 거리로 교통이 매우 편리합니다.

* 지역 수요: 부산의 핵심 상권 중 하나인 광안동 일대의 꾸준한 오피스텔 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석이 이루어졌습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가가 1.2억원으로, 지역 내 유사 물건 시세 대비 상대적으로 경쟁력 있는 가격대로 판단됩니다. (2026년 6월 12일자 당근부동산 매물 1억 5천만원, 2026년 7월 2일자 당근부동산 매물 1억 3천만원 등을 참고)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원입니다.

현 시세 조사를 종합한 결과, 부산 광안동 지역의 유사 면적(전용 약 7평 내외) 오피스텔 매매가는 1억 3천만원에서 1억 5천만원 이상으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본 경매 물건은 감정가가 1억 2천만원으로, 현재 시세보다 낮게 책정되어 있어 입찰 시 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점과 물건의 입지 및 권리 분석상의 안정성을 고려했을 때, 보수적으로는 감정가 수준인 1억 2천만원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 경쟁 입찰 현황 및 낙찰가의 추이를 지켜보면서, 시세 상한선인 1억 3천만원에서 1억 4천만원 사이까지도 적극적으로 검토해볼 수 있을 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가 결정은 최근 실거래가 추이, 동일 건물 내 다른 매물과의 비교, 그리고 본 경매의 입찰 경쟁률 등을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.