나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [15] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (15)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 9층903호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔 이용 중)

감정가: 104,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.95㎡ (약 1.80평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.63㎡ (약 5.94평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 5.9547㎡

건물지분: 19.63㎡

1.4. 건축물 정보

건물명: 부일스타리움

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외 (본건 9층 903호)

사용승인일: 2020년 02월 26일

건물총층수: 12층

본건 위치: 9층

1.5. 설비 내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있습니다.

1.6. 토지 정보

형상 및 이용상태: 대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)

1.7. 감정평가 요약

주위환경: "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하며, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

이용상태: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

공부와의 차이: 없음

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 접근성

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 도시철도 2호선 수영역이 도보 거리 내에 있어 더블역세권의 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 버스정류장도 인근에 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량으로의 접근도 가능하며, 동측과 남측으로 도로가 접해 있습니다.

2.2. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다. 수영역 주변의 상업시설 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

2.3. 교육 환경

인근에 수영초등학교(A 등급, 약 0.5km), 한바다중학교(S 등급, 약 1.0km), 덕문여자고등학교(A 등급, 약 1.2km) 등이 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자: 금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

3.2. 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2022년 12월 23일

확정일자: 2024년 10월 16일

배당신고일자: 2024년 10월 16일

대항력: 없음

3.3. 권리관계

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 임차인 황 은 대항력이 없습니다. 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸되며, 보증금 반환 채권도 낙찰자에게 승계되지 않음을 의미합니다. 인수할 보증금은 0원입니다 [물건명세서].

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 광안동은 수영역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 식당가 등이 발달해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 특히 광안리 해변 상권과도 인접해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

광안동 일대는 오피스텔 공급이 꾸준히 이루어지고 있으며, 특히 역세권 입지의 오피스텔은 투자 및 실거주 수요가 높습니다. 최근 신축 오피스텔의 경우 높은 시세를 형성하고 있으나, 본건과 같은 준신축 또는 연식 있는 오피스텔은 감정가 및 시세에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 홈플러스익스프레스, GS더프레시 등 대형마트 및 편의시설이 위치하여 생활 쇼핑이 편리합니다. 또한, 다양한 상업시설 및 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 환경

업무시설로 건축되었으나 현황 주거용으로 이용 중인 오피스텔로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 및 특수물건

본건 인근 광안동에는 20년 이상 방치된 옛 부산 충무시설(반공 터널)이 있으며, 관광지 개발 요구가 나오고 있습니다. 이는 지역 미관이나 잠재적 안전 문제와 관련될 수 있습니다. 또한, 부산환경공단 수영하수처리장이 혐오시설로 언급된 바 있으나, 본건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

현황 주거용으로 이용 중인 오피스텔은 건축물대장상 용도와 달라 추후 문제가 발생할 소지가 있으나, 현재까지 특별한 이력이 보고되지는 않았습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 잔금 납부 후 명도 시 임차인과의 별도 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 대항력이 없으므로 강제 명도는 가능합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 소형 면적으로 1인 가구 실거주 또는 임대 수익용으로 고려해 볼 수 있습니다. 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 건물 연식 및 주변 환경, 미활용 부지(옛 충무시설) 존재 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산지하철 2호선 수영역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

8.2. 소형 면적 및 적정 감정가

19. 63㎡ (약 5.94평)의 소형 면적으로, 1억 4백만원의 감정가는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8.3. 명도 용이성

임차인이 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

8.4. 현황 주거 이용

현황 주거용으로 이용 중이나, 건축물대장상 용도와의 차이점을 인지해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 104,000,000원입니다. 검색된 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔은 다양한 가격대를 형성하고 있으나, '부일스타리움' 자체의 최근 실거래가 정보는 명확히 확인되지 않았습니다.

주변의 신축 오피스텔 시세가 높은 편임을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다. 임차인의 대항력이 없고 인수할 권리가 없다는 점은 긍정적 요인입니다.

하지만, 건물 연식(2020년 준공)과 소형 면적, 그리고 주변의 잠재적 이슈(옛 충무시설 등)를 고려해야 합니다.

현 시세와 감정가, 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 10%~15% 내외의 범위에서 경쟁 상황에 따라 결정될 것으로 예상됩니다.

즉, 104,000,000원에서 115,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 환경을 직접 확인하시고, 권리분석 및 시세 조사를 추가로 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.