나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [12] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (12)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 8층 806호 (신주소: 부산광역시 수영구 무학로21번길 105)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 139,000,000원

토지면적: 7.97㎡ (약 2.41평)

토지지분: 7.9719㎡ (약 2.41평)

건물면적: 26.28㎡ (약 7.95평)

건물지분: 26.28㎡ (약 7.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금정OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보:

* 건물명: 부일스타리움

* 층수: 총 12층 중 8층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 전용면적: 26.28㎡ (약 7.95평)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 본건에는 임차인 박정현 씨가 주택임차인으로 등기되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 130,000원

* 전입일자: 2022-11-30

* 확정일자: 2022-11-04

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 계산됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020-03-25 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을3)입니다.

* 본 건 등기부상 권리들은 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다. 경매개시결정 등기(갑3) 및 그 이후의 권리(주택임차권 을5, 압류 갑4, 갑5, 갑6 등)는 모두 소멸 대상입니다.

* 총 등기부채권액은 3,390,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 수영역 인근 지역은 부산의 주요 교통 요지로서, 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다.

다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

인근의 공동주택 단지 및 오피스텔 거주자들을 배후 수요로 하는 임대 및 상업 활동이 활발합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 도시철도 2호선 수영역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. [cite: appraisal report]

* 인근 버스정류장을 통해 시내외 다양한 노선 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성도 우수한 편입니다. [cite: appraisal report]

5.2. 주변 편의시설

* 수영역을 중심으로 롯데백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설이 인접해 있으며, 각종 은행, 병원, 관공서 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 다양한 맛집, 카페, 문화시설 등이 풍부하여 높은 수준의 생활 편의성을 누릴 수 있습니다.

5.3. 혐오시설

* 본건의 직접적인 주변 지역에서는 심각한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 확인되지 않았습니다.

* 주거 및 상업 지역과 조화로운 환경을 이루고 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 또는 낙찰 결과에 따라 간접적인 영향이 있을 수 있습니다. 다만, 본건 자체의 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 적은 것으로 판단됩니다.

* 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중인 점은, 향후 건물 관리 규약 또는 지자체 조례에 따라 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 박정현 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 교통 요지인 수영역 초역세권에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다.

인근의 풍부한 상업시설과 생활 인프라는 주거 및 업무용으로 활용 가치를 더합니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 대부분 소멸될 예정이어서 낙찰자의 권리 관계는 명확합니다.

인수되는 보증금이 없는 점 또한 투자 및 실거주 측면에서 매력적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권의 뛰어난 교통 편의성.

* 활발한 상권과 풍부한 배후 수요.

* 소형 오피스텔로서 투자 및 실거주 용이성.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 명확해진 권리 관계.

* 비교적 최근 준공(2020년)된 건물로 관리 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 139,000,000원입니다.

* 최근 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 130,000,000원에서 150,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가가 시세 범위 내에 있어, 특별한 유찰 없이 감정가 수준에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

* 따라서, 보수적인 접근으로는 감정가(139,000,000원)를 기준으로 하되, 경쟁 입찰 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 투자 수익률 및 본인의 자금 계획을 고려하여 135,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.