나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [13] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 2024타경5658 (13)

소재지 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 9층901호

건물명 부일스타리움

용도 오피스텔

감정가 306,000,000원

토지 면적 17.89㎡ (약 5.41평)

토지 제시외 면적 0.00㎡

건물 면적 58.98㎡ (약 17.84평)

건물 제시외 면적 0.00㎡

매각 대상 토지, 건물 일괄 매각

경매 구분 부동산 임의경매

채권자 금정

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 도시철도 2호선 수영역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 동측으로는 폭 약 6m, 남측으로는 폭 약 7m 내외의 도로가 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 최고 높이 52m 이하 제한 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을3)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정 (주택도시보증공사)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 220,000원

* 전입일자: 2023-06-30

* 확정일자: 2023-06-05

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음. 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 등기부 채권 총액은 3,435,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광안동 일대는 부산의 대표적인 주거 및 상업 밀집 지역으로, 유동 인구가 풍부하고 배후 수요가 높습니다. 지하철역과 인접해 있어 접근성이 뛰어나며, 주변에 다양한 상업 시설, 편의 시설, 주거 단지가 발달해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 인근 지역의 일반적인 개발 현황 및 상권 분석 결과, 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 총 12층 규모의 철근콘크리트 구조로, 본건은 9층에 위치하고 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 수영역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 광안리 해변 및 센텀시티 등 주요 생활권으로의 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

등기부 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 유찰 가능성 및 추가 입찰 기회가 발생할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으나, 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 건축법상 최고 높이 제한 지역(52m 이하)에 해당하여 향후 건물 증축 또는 재건축 시 용적률 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구의 핵심 지역인 광안동에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지를 바탕으로 기본적인 생활 편의시설 및 교통 환경이 우수합니다. 권리 관계상 인수해야 할 부담은 없으며, 건축물 상태도 양호한 편으로 판단됩니다. 다만, 높은 채권 총액으로 인한 입찰 경쟁률 예측이 어렵고, 유찰 시 추가적인 입찰 기회가 주어질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산지하철 2호선 수영역 초역세권으로 교통이 편리하며, 광안리 해변 및 도심 접근성이 우수합니다.

* 다목적 활용 가능: 업무시설 및 주거용 오피스텔로 활용 가능하여 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 권리상 안전: 임차인의 대항력이 없어 명도가 비교적 용이하며, 인수되는 권리가 없습니다.

* 지역 개발 잠재력: 수영구 광안동은 지속적인 개발과 수요가 있는 지역으로 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 306,000,000원입니다. 유사 면적 및 조건의 오피스텔 시세 분석 결과, 현재 주변 시세는 250,000,000원에서 350,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로 (인수 보증금 0원), 본건의 잠재적 가치와 현 시세, 그리고 경매 물건의 특성을 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 반영한 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 320,000,000원 범위로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰가는 경매 진행 상황 및 응찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.