나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [11] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (11)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건 고유번호: (정보 없음)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 8층 805호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 8층 805호

사용승인일: 2020년 2월 26일

감정가: 158,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

토지 지분: 9.0761㎡ (약 2.75평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물 지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

1.4. 특이사항

공동담보 (정보에 명시된 사항)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 도시철도 2호선 수영역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근으로 버스정류장 및 지하철역(2호선 수영역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 147,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 24일

확정일자: 2022년 2월 7일

배당신고일자: 2024년 11월 14일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권(을5)은 말소 예정 권리입니다. 따라서 임차인의 보증금 147,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 2020년 3월 6일 (박봉균 외 2명)

* 근저당권 (을3): 농업협동조합자산관리회사, 2020년 3월 25일 설정, 말소 기준 권리. (채권최고액 32억 9천만원)

* 주택임차권 (을5): 김지원, 2020년 3월 25일 설정 (등기 접수일자로 보이며, 전입일자/확정일자 확인 필요). (권리금액 1억 4천 7백만원)

* 임의경매 개시결정 (갑3): 금정, 2024년 9월 26일 신청. (청구금액 28억 2천 2백 24만 9천 6백 84원)

* 기타 압류 및 지분 이전 등기 등이 존재하나, 이들 권리 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 3,430,000,000원 (말소 예정 권리 포함)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 바에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 광안동 일대는 도시철도 2호선 수영역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 다양한 근린생활시설, 상점, 음식점 등이 발달해 있어 유동인구가 꾸준한 편입니다. 특히 오피스텔 밀집 지역과 주거 지역이 인접하여 임대 수요가 비교적 안정적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 주차 설비, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 인근으로 홈플러스익스프레스, GS더프레시 등 마트가 있으며, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

인근에 수영초등학교, 한바다중학교, 덕문여자고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 교통 시설

부산 도시철도 2호선 수영역이 도보 약 3~5분 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 복수의 근저당 및 압류, 경매 개시결정이 존재했으나, 모두 말소될 예정이므로 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 미묘한 분쟁 소지는 사전에 철저히 확인하는 것이 좋습니다. (본건 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 미인수)

6.2. 시장 리스크

오피스텔 공급 과잉 우려가 있는 지역이나, 본건은 비교적 신축 건물(2020년 준공)이며 역세권이라는 장점이 있어 이러한 리스크를 일부 상쇄할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본건은 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 향후 행정적인 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건 부산 수영구 광안동 부일스타리움 오피스텔은 역세권에 위치한 비교적 신축 건물로, 입지 및 교통 편의성이 우수합니다. 현재 주거용으로 이용 중이나 법적으로는 업무시설로 등록되어 있습니다. 권리 관계상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 상태이며, 임차인의 보증금 또한 인수하지 않아 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 감정가 대비 주변 시세가 더 높게 형성될 가능성이 있어, 추가적인 시세 조사를 통해 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(2호선 수영역) 초역세권 입지

* 2020년 준공의 비교적 신축 건물

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음

* 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역으로 임대 수요 꾸준

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 158,000,000원입니다.

인근 유사 면적(약 9평)의 신축 오피스텔(2021년~2023년 준공)의 매매가는 2억원 초중반대에서 형성되는 것으로 파악됩니다. (예: 청일디오브오션뷰 9평, 2.79억 / 케이디스페이스알파123 8.6평, 전세 1.8억 추정 매매가)

본건은 2020년 준공으로 연식 대비 상태가 양호하며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금이 0원이라는 점을 감안할 때, 감정가 이상의 가치를 기대해볼 수 있습니다.

현 시세 및 권리분석 결과, 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여 예상 입찰가는 감정가 대비 소폭 높은 수준인 약 170,000,000원으로 산정합니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 상태, 추가적인 시세 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.