나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [8] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 8층802호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용오피스텔 이용)

감정가: 120,000,000원

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 6.89㎡ (약 2.08평)

토지지분: 6.8889㎡ (약 2.08평)

건물면적: 22.71㎡ (약 6.87평)

건물지분: 22.71㎡ (약 6.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(2호선 수영역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 대체로 세장형의 평지로 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중임. 본건 동측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 접해 있음.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)<건축법>에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 박봉균 외 2명 (2020.03.06)

* 지분전부이전(매매): 박봉균 (2020.03.06)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (채권최고액 3,290,000,000원, 2020.03.25, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 금정 (채권액 2,802,249,684원, 2024.09.26, 부산지방법원 동부지원 2024타경5658)

* 압류: 동래세무서장 (2025.06.09)

* 압류: 수영세무서장 (2025.07.14)

* 압류: 북부산세무서장 (2025.11.13)

등기부채권 총액: 3,290,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백채윤

보증금: 20,000,000원

차임: 330,000원

전입일자: 2024-02-14

확정일자: 2024-02-14

배당신고일자: 2024-11-06

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 안형준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-20

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (상세 내용은 감정평가서 요약 참조)

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리인 근저당(을3) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

부산 지하철 2호선 수영역 역세권에 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

4.2. 이용 현황

건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용으로 이용 중인 점은 투자 시 고려할 사항임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수영역 주변 상권의 편의시설(마트, 식당, 카페 등)을 이용하기 편리함.

5.2. 교통

지하철 2호선 수영역이 인접하여 부산 시내 이동이 용이하며, 인근 버스 노선도 다양하게 운행됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

다수의 근저당 및 압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리(근저당) 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됨. 세무서 압류 등 추가적인 법적 절차 진행 가능성은 있으나, 해당 경매 절차에서 소멸될 것으로 보임.

6.2. 임차인

백채윤 임차인은 대항력은 없으나 배당 신고를 완료하여 배당 절차에 따라 보증금 일부 또는 전부를 변제받을 수 있음. 안형준 임차인은 보증금 및 차임이 없어 권리상의 문제는 없어 보임.

6.3. 기타 유의사항

감정평가서 요약에 명시된 "본건 감정평가와 관련한 유의사항"을 추가적으로 확인해야 함. (구체적인 내용은 제공되지 않음)

6.4. 혐오시설 확인

인근 지역에 부산시 수영구청에서 관리하는 청소 관련 시설(생활쓰레기, 대형폐기물 수거 등)이 있으나, 이는 일반적인 생활 환경 시설로 직접적인 혐오시설로 보기는 어려움. 대규모 산업 단지 내 소각장 등 혐오시설은 본건 소재지로부터 상당 거리가 떨어져 있어 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 2호선 수영역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 양호함. 현재 주거용으로 이용 중인 점은 임대 수익 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음. 등기부상 복잡한 권리 관계가 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보임. 감정가는 1억 2천만원이며, 면적 대비 적절한 수준으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 2호선 수영역 인근으로 탁월한 교통 접근성 보유.

* 활용 용이성: 업무시설이나 현재 주거용으로 이용 중으로, 임대 수익 창출 잠재력 높음.

* 안정적 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정이며, 인수 부담 있는 임차인 없음.

* 소형 면적: 22.71㎡(약 6.87평)의 소형 오피스텔로 투자 진입 장벽이 낮음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

부일스타리움 오피스텔은 2020년 준공된 건물로, 약 6.87평(전용면적)의 본건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 주변 지역에서 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됨. 특히 수영역 역세권의 오피스텔은 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 시세를 유지하고 있음. 최근 실거래가 정보가 부족하나, 유사 건물(케이디스페이스알파123, 10평 전용면적)의 전세가 2억원 수준인 점을 감안하면 매매가는 이보다 높게 형성될 것으로 보임.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 120,000,000원

인근 시세: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

본건의 경우, 감정가 대비 약간의 프리미엄을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 권리 인수 부담이 없고, 준수한 입지 조건을 갖추고 있음을 감안할 때, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 126,000,000원 ~ 138,000,000원

상세한 시세 확인 및 주변 환경 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.