나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [6] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금정

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 7층706호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 139,000,000원

토지면적: 7.97㎡ (약 2.41평)

토지 지분: 7.9719㎡ (약 2.41평)

건물면적: 26.28㎡ (약 7.95평)

건물 지분: 26.28㎡ (약 7.95평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 도시철도 2호선 수영역 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(수영역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(52m 이하)에 속해 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류 등의 권리 설정 이력이 확인됩니다. 매각 기준이 되는 권리는 2020년 3월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을3)이며, 해당 권리를 포함한 대부분의 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 3,420,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 11월 23일

배당신고일자: 2024년 02월 07일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

전체 인수 보증금 합계: 0원

등기부상 인수되는 권리 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본 물건은 부일스타리움이라는 오피스텔로, 지하 1층부터 지상 12층까지 총 39세대로 구성되어 있습니다. 2018년에 건축 허가를 받아 2020년에 사용 승인이 완료되었습니다. 철근콘크리트 구조로, 외벽은 화강석 및 석재로 마감되었으며, 내부 마감은 벽지, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 등록되어 있으나, 현재는 주거용으로 이용 중입니다. 건물 내 주차 설비(자주식 3대)가 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

수영역 역세권에 위치하며, 주변으로는 다양한 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준한 지역입니다. 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달하여 임대 수요가 비교적 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수영역 및 광안동 일대에 형성된 상업지구를 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 편의점, 병원, 금융기관 등이 인근에 위치해 있어 생활 인프라가 우수합니다.

5.2. 교통시설

도시철도 2호선 수영역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

5.3. 교육 및 의료시설

인근에 수영초등학교, 한바다중학교, 덕문여고 등 교육시설이 분포하고 있습니다. 또한, 종합병원 및 다양한 규모의 의료기관들이 지역 내에 위치하여 의료 서비스 이용에 불편함이 없습니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역을 분석한 결과, 본 물건지(광안동 75-27)와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 부산 지역 내 다른 산업단지에서 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 있으나, 본 물건지의 직접적인 영향은 없는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본 건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 임차권 등)가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 위험은 없습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담도 없습니다.

6.2. 물리적 리스크

건물 연식이 비교적 최신(2020년 사용승인)이므로 건축물의 노후화로 인한 직접적인 문제는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 오피스텔의 일반적인 관리 상태 및 유지보수 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

소형 면적(26.28㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 투자 수요에 국한될 수 있습니다. 공실 발생 가능성 및 부동산 경기 변동에 따른 시세 하락 위험은 상존합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 2호선 수영역과 인접하여 교통이 매우 편리합니다.

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

* 주거용 활용 가능: 건축물은 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 가능하여 실거주 및 임대 수익 목적 모두에 적합합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소액 투자자에게 매력적인 소형 면적 오피스텔입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 부일스타리움 오피스텔로, 수영역 역세권의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다. 건축물은 비교적 신축(2020년 준공)이며, 현재 주거용으로 이용되고 있습니다. 등기부상의 권리 관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 소형 면적인 26.28㎡(약 7.95평)으로, 1인 가구의 실거주용 또는 소액 투자용으로 고려해볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 139,000,000원이며, 유사 면적 오피스텔의 실거래가 정보가 제한적이므로 신중한 접근이 필요합니다. 인근 지역 오피스텔 시세 및 건물 가치를 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 유사 물건의 경매 낙찰가 추이, 경쟁 입찰자 수 등을 면밀히 분석하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.