나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [5] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 7층 705호

건물용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

토지면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

감정가: 158,000,000원

1.3. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 교통

본건은 도시철도 2호선 수영역 동측 인근에 위치하고 있습니다.

인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측으로 폭 약 6m 내외, 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 접해 있습니다.

2.2. 주위환경

본건은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

주변에는 광안리 해수욕장, 해운대 해수욕장 등 관광 명소가 위치하고 있으며, 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 3월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을3) 입니다.

본 건의 등기부채권 총액은 약 34억 6천만원으로, 채권 총액이 감정가에 비해 매우 높습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 12일

확정일자: 2022년 7월 1일

배당신고일자: 2024년 2월 15일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

임차인 이 는 대항력이 없으므로, 보증금 170,000,000원은 인수되지 않습니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 일반 상권

본건이 위치한 광안동은 부산의 대표적인 해변 상권으로, 관광객 및 지역 주민들의 왕래가 활발한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 양호한 편입니다.

4.2. 주변 상업시설

도시철도 2호선 수영역이 인접하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 주변에 다양한 상점, 식당, 카페 등이 분포하고 있습니다.

최근 신축 오피스텔 및 주상복합 단지들이 들어서면서 상권이 더욱 활성화되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 지하철 2호선 수영역 및 인근 버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 단지 주변으로 홈플러스 익스프레스, GS더프레시 등 생필품 구매 시설이 있으며, 다양한 식당과 카페 등 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 교육 및 환경

* 주변에 수영초, 한바다중, 덕문여고 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 광안리 해수욕장이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

근저당 및 압류 등 등기부채권 총액이 약 34억 6천만원으로 매우 높아, 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 장점을 가지고 있습니다. 특히 광안리 해수욕장이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 그러나 등기부상의 채무 총액이 감정가 대비 현저히 높아 경매 절차가 순탄치 않을 가능성이 있으며, 임차인의 대항력은 없으나 명도 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

부산 지하철 2호선 수영역과 가까워 교통이 편리하며, 광안리 해변 접근성이 우수합니다.

8.2. 주거 및 관광 환경

쾌적한 주거 환경과 풍부한 편의시설, 관광 명소가 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 잠재적 시세 상승 가능성

꾸준히 가치가 상승하는 지역의 오피스텔로서, 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 158,000,000원입니다.

임차인의 보증금은 170,000,000원이지만 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 약 1억 7천만원 ~ 2억 8천만원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

다만, 본건은 현재 채무 총액이 매우 높아 유찰될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 현명해 보입니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

(상기 예상가는 현재 시장 상황 및 추가적인 권리 분석, 현장 조사를 통해 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.