나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [4] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금정

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 7층704호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 104,000,000원

면적:

* 토지: 5.95㎡ (토지지분 5.9547㎡) (약 1.8평)

* 건물: 19.63㎡ (건물지분 19.63㎡) (약 5.9평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(2호선 수영역)이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 도시철도 2호선 수영역이 위치하며, 이에 따른 역세권 상권이 발달해 있습니다. 다양한 편의시설로는 이마트, 롯데시네마, 수영구립도서관 등이 있으며, 은행, 병원, 음식점 등 다수의 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리인 2020년 3월 25일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권(채권액 3,290,000,000원)을 포함한 모든 권리가 본 경매 절차로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 권리사항을 인수하지 않고 깨끗한 소유권을 취득하게 됩니다.

경매개시결정은 2024년 9월 26일자 금정의 임의경매(채권액 2,802,249,684원)로 이루어졌습니다.

동래세무서장, 수영세무서장, 북부산세무서장의 압류 내역도 등기되어 있으나, 이 역시 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서아롬 (서 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 8월 23일

* 확정일자: 2024년 8월 23일

* 배당신고일자: 2024년 10월 25일

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으므로 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산 수영구 광안동은 지하철 2호선 수영역 역세권에 속해 교통이 매우 편리합니다. 주변은 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 비교적 안정적인 지역으로 판단됩니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

수영역 인근 오피스텔 시장은 1인 가구 및 소규모 사업체를 중심으로 꾸준한 임대 수요가 형성되어 있습니다. 유사 면적의 오피스텔은 평당 약 1,500만원에서 1,800만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (최근 시세 기준)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 이마트, 롯데시네마, 수영구립도서관 등 쇼핑, 문화, 여가 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 각종 병원, 은행, 관공서(수영구청 등) 및 다양한 종류의 음식점과 카페가 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하고 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 다수의 권리 설정 및 압류가 있었으나, 본 경매 절차를 통해 모두 말소 예정이므로 낙찰 후 인수되는 법적 부담은 없습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 서아롬씨는 대항력이 없으므로 보증금 반환에 대한 인수 부담은 없습니다.

6.3. 건축물 상태/하자

본건에 대한 구체적인 건물 내부 하자 정보는 제공되지 않았습니다. 따라서 실제 현장 방문을 통해 건물 노후도, 내부 상태, 관리 상태 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설

본건 소재지(부산광역시 수영구 광안동 75-27) 및 인근(수영역 주변)을 조사한 결과, 특별한 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 일반적인 도시 지역의 상업 및 주거 복합 시설이 주를 이루고 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 부일스타리움 오피스텔로, 지하철 2호선 수영역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 사업체 운영에 적합하며, 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다.

7.2. 투자 가능성

역세권 소형 오피스텔이라는 점에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 지역 내 개발 호재 등을 고려할 경우 시세 차익도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 및 주변 경쟁 오피스텔의 임대 현황을 파악하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 부산 2호선 수영역 초역세권으로 탁월한 교통 접근성.

* 발달된 주변 상권 및 풍부한 생활 편의시설 이용 용이.

* 소형 면적(약 5.9평)으로 관리 및 임대 용이.

* 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 안정적인 임대 수요 기대 가능.

8.2. 단점

* 오피스텔 건물 자체의 노후화 정도 및 내부 시설 상태 확인 필요.

* 주변 오피스텔 공급량 변화에 따른 공실 위험 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 104,000,000원이며, 건물 면적 약 5.9평을 기준으로 평당 약 1,760만원 수준입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 오피스텔의 거래 가격은 평당 약 1,500만원에서 1,800만원 수준으로 파악됩니다. 월 임대료는 약 40만원~50만원 수준으로 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 시세 및 경매 진행 상황을 종합적으로 고려하여, 본건의 경우 90% ~ 100% 수준 (약 93,600,000원 ~ 104,000,000원)에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 충분한 시세 분석을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.