나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [1] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27, 부일스타리움 7층 701호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 306,000,000원

토지면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

건물면적: 58.98㎡ (약 17.84평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금정 (금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 공동담보 물건

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 도시철도 2호선 수영역 동측 인근에 위치한 부일스타리움 7층 701호 오피스텔입니다.

* 총 12층 건물 중 7층에 위치하며, 철근콘크리트구조의 연와조 위 철근콘크리트지붕 건물입니다.

* 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현재는 주거용으로 이용 중입니다.

* 건물 사용승인일은 2020년 02월 26일로 비교적 신축에 해당합니다.

* 토지이용계획 상 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한(52m 이하)이 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 306,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 75-27, 부일스타리움 7층 701호

* 주변 환경: 도시철도 2호선 수영역 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통: 지하철 2호선 수영역 및 다수의 버스 노선이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 용이하며, 동측 약 6m, 남측 약 7m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 입지 장점: 수영역 역세권이라는 점과 부산의 주요 상권 중 하나인 광안동에 위치하여 유동인구 확보 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 03월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을3) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을3) - 말소기준권리

* 주택임차권 정덕형 (을5)

* 금정 임의경매개시결정 (갑3)

* 동래세무서장 압류 (갑4)

* 수영세무서장 압류 (갑5)

* 북부산세무서장 압류 (갑6)

* (기타 을구 권리: 을4 등은 말소기준권리 이하이므로 매각으로 소멸됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건명세서상에는 소멸되지 않는 권리가 기재되어 있지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 약 3,480,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 정 형

* 보증금: 199,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 05월 14일

* 확정일자: 2020년 05월 22일

* 배당신고일자: 2024년 02월 21일

* 대항력: 없음

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 정 형은 대항력이 없으므로, 임대차 계약이 만료되는 시점에 보증금 전액을 법원 배당을 통해 회수할 것으로 예상됩니다. 다만, 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우를 대비한 확인이 필요하나, 대항력이 없는 관계로 원칙적으로 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 상업시설 밀집 지역: 본건이 위치한 수영역 인근 및 광안동 지역은 부산의 핵심 상권 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 유동인구: 수영역은 부산 지하철 2호선 역으로, 주변 유동인구가 풍부하며, 광안리 해변과도 인접하여 관광객 수요도 흡수할 수 있는 지역입니다.

* 경쟁 환경: 오피스텔 및 상가 경쟁이 존재하나, 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 공실 위험은 상대적으로 낮을 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 있어 생활이 편리합니다.

* 교통: 지하철 2호선 수영역이 도보 거리에 있으며, 인근 버스정류장을 통해 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

* 주거 쾌적성: 오피스텔이나 현재 주거용으로 이용 중이며, 주변 공동주택 지역과 인접하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 교육/의료: 수영구 내 초, 중, 고등학교 및 병원, 의원 등이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 다수의 근저당, 압류, 경매 개시 결정 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이하 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 최종 잔여 채권 및 배당 순위 확인은 필수입니다.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인(정 형)이 존재하며, 보증금 199,500,000원 전액을 법원 배당을 통해 회수하는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되고 있어, 채무 전액 변제를 위해 다른 담보물도 함께 매각될 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 해당 지역의 오피스텔 공급량 변화에 따른 시세 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구의 핵심 상권이자 교통 요지인 수영역 역세권에 위치한 신축 오피스텔입니다.

* 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망, 그리고 비교적 신축이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 권리 관계는 복잡하였으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액 배당을 받으면 인수할 금액은 없습니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 최종 배당표를 반드시 확인하여 추가적인 이슈가 없는지 점검해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 수영역 초역세권으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축 오피스텔: 2020년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 관리 유지보수 비용 부담이 적고, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 부산 주요 상권: 부산의 주요 업무, 상업, 문화 중심지 중 하나인 수영구에 위치하여 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거용 전환 용이: 오피스텔이나 현재 주거용으로 이용 중이므로, 임대차 시 별도의 용도 변경 없이 주거용으로 바로 임대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 306,000,000원

* 면적: 건물면적 58.98㎡ (약 17.84평)

* 현재 시세 분석:

* 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악에 한계가 있습니다.

* 최근 3~6개월 간 인근 유사 오피스텔 실거래가 및 현재 나와 있는 매물(호가) 정보를 추가로 확인해야 합니다.

* 이러한 정보들을 종합하여 감정가 대비 적정 입찰가를 산출해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 310,000,000원

* 본 입찰가는 현 시세 정보를 추가 확보하고, 법원 현황 조사 및 주변 탐문 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 순수하게 부동산 가치 및 향후 임대 수익률, 시세 차익 가능성을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 공동담보 물건임을 감안하여, 해당 물건의 경매 진행 상황 및 다른 공동 담보물의 처분 결과 등을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.