나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [3] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 7층 703호

신주소: 부산광역시 수영구 무학로21번길 105 (광안동)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물

용도: 오피스텔 (현황 주거용 이용중)

1.3. 면적 및 감정가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 5.95㎡ (약 1.80평)

건물면적: 19.63㎡ (약 5.94평)

감정가: 104,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(2호선 수영역)이 소재하여 대중교통 상황은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권 보존등기는 2020년 3월 6일 박봉균 외 2명 명의로 이루어졌습니다.

이후 소유권이 박봉균에게 이전되었으며, 2020년 3월 25일 농업협동조합자산관리회사 근저당권(3,290,000,000원)이 설정되었고, 이는 말소 기준 권리입니다.

이후 주택임차권(조은비, 120,000,000원)이 2024년 1월 17일에 등기되었으며, 이는 말소될 예정입니다.

2024년 9월 26일 금정 채권자를 통한 임의경매 개시결정(2024타경5658)이 있었고, 이후 동래세무서장, 수영세무서장, 북부산세무서장을 통한 압류가 있었으며, 해당 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 3,410,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

*

임차인: 조

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-27

확정일자: 2021-04-06

배당신고일자: 2024-01-17

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리에는 해당 사항이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 광안동 일대는 도시철도 2호선 수영역 인근으로, 주거 및 상업시설이 혼합된 지역입니다.

근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 현황

본건은 부일스타리움 오피스텔 내 703호로, 총 12층 건물 중 7층에 위치합니다.

건축물대장상 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

인근 지역의 오피스텔 시세는 단위 면적당 비교 분석이 필요하나, 본건의 작은 면적(약 5.94평)은 1인 가구나 소규모 업무용으로 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위 환경은 보통이며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

생활 편의시설은 주변 상업시설을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경

건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인접 도로로 폭 약 6m 내외 도로(동측) 및 폭 약 7m 내외 도로(남측)가 소재하여 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m 이하)이 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도

건축물대장상 업무시설이나 현황 주거용으로 이용 중입니다. 이는 향후 행정적인 문제 발생 가능성은 낮으나, 매수인의 주 용도 계획에 따라 확인이 필요합니다.

6.2. 주변 시설

외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 유무 확인은 본 보고서 작성 범위를 벗어나므로, 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 지하철 2호선 수영역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 입지 및 교통 조건은 양호합니다.

건물 자체의 관리 상태는 보통으로 예상되며, 각종 설비가 구비되어 있습니다.

권리관계상 인수되는 부담은 없으나, 높은 채권 총액이 등기되어 있어 채무 관계가 복잡했던 것으로 파악됩니다.

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 120,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

다만, 임차인의 보증금이 감정가보다 높아 채무자/소유자의 임차인에 대한 법적 책임이 클 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도시철도 2호선 수영역 역세권 입지

* 소형 면적으로 1인 가구 임대 또는 소규모 사무실 활용 가능

* 권리 인수 부담 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 추정

제공된 정보만을 바탕으로 현 시세에 대한 정확한 분석에는 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 104,000,000원이며, 면적(약 5.94평) 및 위치(수영역 인근)를 고려할 때, 인근 실거래가 및 유사 물건 시세 조사를 통해 정확한 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

본 보고서에서는 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정하되, 실제 시장 상황에 따라 변동될 수 있음을 명시합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

감정가 104,000,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고 대항력 있는 임차인이 없다는 점을 감안하여, 보수적으로는 감정가의 80%~90%, 공격적으로는 감정가의 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 90,000,000원에서 104,000,000원 사이로 추정합니다.

최종 입찰가 결정은 충분한 시장 조사와 현장 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.