나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경5658 [2] 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트감정 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 "도시철도 2호선 수영역" 동측 인근에 위치하는 부일스타리움 제7층 제701호 외이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 701호 외로서,
외벽 : 화강석붙임 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

(1-27) : 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(52m이하)<건축법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 중 6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항" 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경5658 (2)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 75-27 부일스타리움 7층702호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용오피스텔)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 7층 702호

건축물대장상 사용승인일: 2020년 02월 26일

감정가: 120,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 금정 (등기부 을3, 갑3 근저당 및 임의경매 기록 참조)

면적:

* 토지: 6.89㎡ (약 2.08평) / 토지 지분: 6.8889㎡ (약 2.08평)

* 건물: 22.71㎡ (약 6.87평) / 건물 지분: 22.71㎡ (약 6.87평) (전용면적)

* 건물 연면적 (전체): 2435.48㎡ (약 736.8평)

* 토지 면적 (전체): 490.9㎡ (약 148.5평)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 도시철도 2호선 수영역 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

* 대중교통: 도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 위치하여 시내외 접근성이 우수합니다.

* 차량 접근: 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

1.2. 3. 도로 및 토지이용계획

* 도로: 본건 동측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 약 7m 내외의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(52m 이하)으로 지정되어 있어 향후 건축 시 제한 사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 소유권 및 말소기준권리

* 소유권: 박봉균 외 2명 (2020.03.06 소유권 보존 등기)

* 말소기준권리: 을3 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2020.03.25 접수, 채권최고액 3,290,000,000원). 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 2. 기타 권리 분석

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(김한솔)가 보증금 125,000,000원, 차임 0원으로 신고되어 있으며, 전입일자 2021.08.27, 확정일자 2021.08.13입니다. 등기부상 을5 주택임차권은 말소 예정으로 표기되어 있으며, 대항력은 없습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 기타 권리:

* 갑3 임의경매 (채권자: 금정, 2,802,249,684원, 2024.09.26 접수)

* 갑4, 갑5, 갑6 압류 (동래세무서장, 수영세무서장, 북부산세무서장, 2024.09.26 ~ 2025.11.13 접수)

* 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 3,415,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 (지상권 등)는 확인되지 않았습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 상권 특성

본건이 위치한 광안동 일대는 수영역 역세권을 중심으로 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 오피스텔 용도로, 주거용 또는 소규모 업무 공간으로 활용 가치가 높습니다.

1.4. 2. 주변 시설

주변에 상업시설, 편의시설, 금융기관 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 수영역 및 버스 정류장 인근으로 교통이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 정보

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 현재는 주거용으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 12층 건물이며, 본건은 7층에 위치합니다.

1.5. 2. 내부 설비

위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기, 주차 설비 등이 완비되어 있어 생활에 불편함이 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 경매 절차 중 다른 공동담보 물건의 진행 상황이나 결과에 따라 본 건의 매각에 영향을 줄 수 있습니다. (감정평가서요약 요향표 및 특수물건정보 참조)

1.6. 2. 임대차 관계

임대차 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 임차인 현황에 주택도시보증공사(김한솔)가 보증금 125,000,000원으로 신고되어 있습니다. 대항력은 없으나, 배당 신고 내역을 통해 보증금 회수가 이루어질 것으로 보입니다. (인수 보증금은 0원으로 확인)

1.6. 3. 세무 관련 압류

등기부상 세무서 압류 내역이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

1.6. 4. 건축 제한

본건이 속한 지역은 준주거지역으로, 가로구역별 최고 높이 52m 이하 제한이 있어 향후 신축 또는 증축 시 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 2호선 수영역 역세권에 위치한 오피스텔입니다. 전용면적 6.87평의 소형으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수한 입지를 자랑합니다. 건축물대장상 업무시설이나 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수영역 도보권으로 지하철 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 1인 사업자에게 적합한 실용적인 면적입니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기 상태로 경매 절차 진행이 예상됩니다.

* 배후 수요: 주변 상업 및 주거 시설 발달로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

부일스타리움 오피스텔 및 인근 유사 오피스텔(전용 20-25㎡)의 최근 시세 동향을 파악한 결과, 매매가는 약 1억 2천만원에서 1억 5천만원 범위에서 형성되어 있습니다. 특히, 유사한 입지의 오피스텔은 1억 3천만원에서 1억 4천만원 수준의 평균 시세를 보이고 있습니다. 본 건의 감정가 1억 2천만원은 현 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.9. 2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 120,000,000원

* 현 시세 하단: 120,000,000원

* 현 시세 상단: 140,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 권리 분석: 매각으로 모든 권리 소멸 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 추가 고려 사항: 공동담보 물건으로 진행되는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기, 경쟁률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.