나이스옥션 법원경매 전주 2025타경736 [2] 전북특별자치도 완주군 구이면 안덕리 560-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 완주군 구이면 안덕리 소재‘원안덕마을’남서측 근거리
및‘원안덕1교’북서측 근거리에 각각 위치하며, 부근은 마을주변 농경지대 및 산간
취락지대로 단독주택 및 농경지·임야 등이 혼재합니다.

교통상황

간선도로에서 진입로 등을 통하여 본건까지 차량접근 가능하며, 일부토지는 근거리
마을입구에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통이나, 일부토지는 거리 등을 감
안할 때 대중교통 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

부정형 및 사다리형 등 다양한 형태의 토지로, 인근토지와 대체로 등고평탄하거나
경사를 이루는 단독주택부지 및 농경지, 도로 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1,2): 본건 서측으로 소폭의 포장도로와 접합니다.
일련번호 3,4): 본건이 도로로 이용중입니다.
일련번호 5): 본건 남서측으로 소폭의 지적상도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호 5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제
한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2016-04-07)(안덕천)<소하천
정비법>입니다.

제시목록 외의 물건

건물평가요항표 참조.

공부와의 차이

일련번호 3,4)는 공부상지목이‘전’이나 현황은‘도로’입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 일련번호 1)지상에는 소유자 미상의 수목이 소재하고, 일련번호 5)토지상
에는 이동가능한 컨테이너가 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호6-가): 적벽돌조 슬래브지붕 단층(사용승인: 1995.06.22)
외벽: 적벽돌 치장쌓기 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
바닥: 강화마루, 타일 등 마감,
창호: 새시창호입니다.

일련번호 6-나): 목조 스레이트지붕 단층,
벽체: 목재, 자연석 등 마감,
바닥: 콘크리트 등 마감 입니다.

일련번호 ㉠): 적벽돌조 판넬지붕 단층,
외벽: 적벽돌 치장쌓기 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
바닥: 강화마루, 타일 등 마감,
창호: 새시창호입니다.

일련번호 ㉡,㉢): 조적조스레트지붕 단층

이용상태

6-가): 주택
6-나): 창고
㉠: 주택
㉡: 창고 및 보일러실
㉢: 창고

설비내역

6-가): 기본적인 급배수 및 위생설비, 보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적및건물개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물(㉠~㉢)이 소재합니다.

공부와의 차이

공부상 6-가,나)건물은 560-9번지상에 등재되어 있으나, 실제는 별첨 지적 및 건물
개황도와 같이 인접지인 560-7,8,10번지상에 각 건물 일부가 걸쳐서 소재하는 것으로
조사됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

물건 비고

1.일괄매각, 제시외 건물(감정평가서 ㉠㉡) 매각 포함
2. 제시외 건물(감정평가서 ㉢) 매각 제외, 토지의 최저매각가격은 지상의 건물로 인하여 토지 소유권 행사가 제한 받는 경우 가액임
3.목록5. 지상에 소재하는 제시외 수목(정원수) 매각 포함, 이동이 가능한 콘테이너 박스 1동 매각 제외
4.목록6. 중 감정평가서 6-가 건물은 인접지 560-10 번지에, 감정평가서 6-나 건물은 560-7과 560-8에 일부 걸쳐 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경736 (2)

소재지: 전북특별자치도 완주군 구이면 안덕리 560-9

용도: 단독주택

감정가: 113,842,500원

토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

건물면적: 107.74㎡ (약 32.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부안수산업협동조합 (부OOOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 완주군 구이면 안덕리 ‘원안덕마을’ 남서측 근거리 및 ‘원안덕1교’ 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 마을 주변 농경지대 및 산간 취락지대로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.

* 교통상황: 간선도로에서 진입로를 통해 차량 접근이 가능하며, 일부 토지는 근거리 마을 입구에 버스 정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다. 다만, 일부 토지는 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형 및 사다리형 등 다양한 형태의 토지로, 인근 토지와 대체로 등고평탄하거나 경사를 이루며 단독주택부지, 농경지, 도로 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 소폭의 포장도로와 접하며, 일부 토지는 도로로 이용 중입니다. 본건 남서측으로 소폭의 지적상 도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1~4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 일련번호 5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 소하천예정지(안덕천)

* 공부와의 차이: 일련번호 3,4) 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '도로'입니다.

* 기타참고사항: 일련번호 1) 토지 지상에는 소유자 미상의 수목(정원수)이 소재하며, 일련번호 5) 토지상에는 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 나

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-07-16

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 등기부현황 요약:

* 토지 등기부:

* 말소기준권리: 2020-05-19 근저당권 (부안수산업협동조합, 69,600,000원)

* 총 채권액: 127,135,603원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 건물 등기부:

* 말소기준권리: 2020-05-19 근저당권 (부안수산업협동조합, 69,600,000원)

* 총 채권액: 127,135,603원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 물건명세서 참고사항:

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서 ㉠, ㉡은 매각에 포함되나, ㉢은 매각에서 제외됩니다.

* 제시외 수목: 정원수는 매각에 포함되나, 이동 가능한 콘테이너 박스는 매각에서 제외됩니다.

* 건물 경계: 6-가 건물은 인접지 560-10번지에, 6-나 건물은 560-7 및 560-8번지에 일부 걸쳐 소재합니다. 이는 소유권 행사 제한의 가능성을 내포합니다.

* 토지 사용 제한: 토지의 최저매각가격은 지상의 건물로 인해 토지 소유권 행사가 제한받는 경우를 반영한 가액입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 완주군 구이면의 농경지 및 산간 취락지대가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 상업 시설은 국지적인 편의점, 소규모 마트 등 제한적인 수준일 것으로 예상됩니다.

* 인근 농경지 및 임야 지대는 전원생활을 선호하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

* 대규모 상권과의 접근성은 다소 떨어지므로, 이를 고려한 상권 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 마을 버스 정류장 이용 가능합니다.

* 교육: 인근에 초등학교 및 중학교가 위치할 수 있으나, 구체적인 통학 거리 및 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

* 의료/복지: 기본적인 의료 시설(의원, 약국)은 근거리 마을에 위치할 가능성이 높으나, 종합병원 등 대형 시설은 원거리 이용이 불가피할 수 있습니다.

* 편의시설: 마을 단위의 편의점, 마트 등 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 공개된 정보나 일반적인 검색 결과 상, 인근에 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사 시 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 나 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 법적 절차 및 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 해당 임차인의 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 심층 분석이 요구됩니다.

* 건물 경계 침범: 본건 건물(6-가, 6-나)이 인접 필지(560-7, 560-8, 560-10)에 일부 걸쳐 소재하고 있어, 건물 철거 또는 토지 사용에 관한 분쟁 소지가 있습니다. 이는 토지 소유권 행사 제한과 직결될 수 있습니다.

* 토지 소유권 행사 제한: 제시외 건물 및 인접지 경계 침범으로 인해 토지의 완전한 소유권 행사가 제한될 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 개발 또는 매각 시 가치를 하락시키는 요인이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 매각 포함된 제시외 건물(㉠, ㉡) 및 수목의 현황과 가치, 그리고 매각 제외된 콘테이너 박스 등은 별도 고려가 필요합니다.

* 건축물 대장 상 현황과 실제 이용 현황의 차이: 일부 토지의 공부상 지목(전)과 현황(도로)의 차이, 건물 일부가 타 필지에 걸쳐 있는 점 등은 소유권 및 이용에 관한 복잡성을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 완주군 구이면에 위치한 단독주택 및 토지 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 113,842,500원으로, 토지 496㎡, 건물 107.74㎡의 면적을 가지고 있습니다. 입지적으로는 마을 주변의 농경지 및 산간 취락지대에 해당하며, 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

권리 분석상 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인(나 )이 존재하며, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있다는 점입니다. 또한, 건물이 인접 필지에 일부 걸쳐 소재하고 있어 토지 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다. 제시외 건물 및 수목 등의 현황도 고려해야 합니다.

이러한 복합적인 위험 요소를 감안할 때, 본 물건은 일반적인 경매 물건과는 다른 세심한 접근이 필요합니다. 특히 임차인 명도 및 건물 경계 침범 문제 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 초기 투자금 가능성: 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 0원으로 신고되어 있어, 명도 관련 금전적 부담이 상대적으로 적을 수 있다는 점 (단, 법적 절차 및 시간 소요는 별개).

* 토지 가치: 496㎡의 토지 면적은 향후 활용 가능성이 있으며, 특히 전원생활을 선호하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 일부 제시외 건물 포함: 매각에 포함된 제시외 건물(㉠, ㉡) 및 수목은 별도 활용 또는 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 경매 물건의 희소성: 해당 지역의 단독주택 경매 물건은 비교적 희소할 수 있어, 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, JSON 형식의 주변 시세 정보가 누락되어 있어 비교 분석이 불가능합니다.

다만, 감정가 113,842,500원을 기준으로, 다음과 같은 점을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 잠재적 리스크: 대항력 있는 임차인, 건물 경계 침범, 토지 사용 제한 가능성 등 상당한 리스크 존재.

* 명도 비용 및 시간: 임차인 명도 및 건물 관련 법적 문제 해결에 예상보다 많은 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적이나, 본 물건의 특성상 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 80,000,000원 선에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태, 주변 시세, 법률 전문가의 추가적인 권리 분석 및 명도 전략 수립이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.