나이스옥션 법원경매 전주 2025타경768 [9] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 9층 901호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전라북도청" 서측 인근에 위치하고 있고 주위는 상가시설이 밀집되어 있는 상가지대임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕.

이용상태

1,2) 커피숍(파스구찌) 3,4,7,8,11~16) 근린생활시설(벽체 구분없는 공실상태) 5,6) 치과 9,10) 사무소

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형, 상업용.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 35미터, 북측으로 노폭 약 10미터 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부 신시가지 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-12-08)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

일괄매각, 벽체 구분없는 공실 상태

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line)

(blank line)

사건번호: 전주지방법원 2025타경768 (9)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 9층 901호

용도: 근린상가

감정가: 1,114,000,000 원

토지면적: 74.20㎡ (약 22.45평)

건물면적: 287.30㎡ (약 86.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 벽체 구분 없는 공실 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

건물 층수: 지하 2층, 지상 9층 (본건 9층)

건물 연면적: 4,980.9㎡ (약 1,506.77평)

대지면적: 717.5㎡ (약 217.04평)

건축면적: 478.42㎡ (약 144.75평)

사용승인일: 2023년 7월 27일

1.1. 입지조건

(blank line)

(blank line)

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라북도청 서측 인근에 위치하며, 상가시설이 밀집된 상가지대입니다.

* 교통상황: 인근에 시내버스승강장이 있고, 차량 통행이 원활합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측으로 노폭 약 35미터, 북측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(서부신시가지), 대로1류, 소로1류 접합 지역이며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

(blank line)

(blank line)

* 경매종류: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 에이치에스이앤씨주식회사 (2023-09-27)

* 근저당: 국민은행 (7,700,000,000원) (2023-09-27)

* 근저당: 케이비저축은행 (1,200,000,000원) (2023-09-27)

* 소유권이전신탁: 대한토지신탁주식회사 (2023-09-27)

* 임의경매: 국민은행 (6,965,910,589원) (2025-06-20) (사건번호: 2025타경768)

* 압류: 전주시 (2026-04-15)

* 총 채권액: 8,900,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

1.3. 상권분석

(blank line)

(blank line)

* 위치적 특징: 전주시의 주요 상업 지구인 서부 신시가지 내에 위치하며, 전라북도청 인근에 자리하여 행정 및 업무 시설 이용객, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 주변 환경: 고층 상업용 건물들이 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설, 사무실, 병원, 은행 등이 입점해 있어 상권 활성화가 예상됩니다.

* 주요 업종 분포: 검색 결과, 인근 지역에는 휴게음식점, 소매점, 미용업, 사무실, 카페 등 다양한 업종의 상가가 다수 분포하고 있어, 본건 또한 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 건물 용도: 본 건물인 에이치에스타워는 제2종근린생활시설로 분류되어 있으며, 최근(2023년)에 사용 승인된 신축급 건물입니다.

1.4. 생활정보

(blank line)

(blank line)

* 편의시설: 전라북도청을 중심으로 은행, 병원(마디의원, 홍성준교정치과의원 등), 쇼핑 시설, 다수의 식당과 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교통: 인근에 시내버스 승강장이 다수 위치해 있으며, 효자로, 홍산로 등 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 르노코리아자동차 전주중앙대리점이 인근에 위치해 있으며, 다양한 주거 시설(원룸, 쓰리룸 등) 또한 조성되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주요 상업 지구 내에 위치한 본건 건물과 직접적으로 인접한 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 전주시에서 폐기물처리시설 등의 완주군 이전 설치 계획이 없음을 명확히 하고 있으며, 관련 시설들은 비교적 관리가 되고 있는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

(blank line)

(blank line)

* 채권 총액: 총 채권액이 89억 원으로 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 채권 관계 및 경매 진행 상황을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 벽체 구분 없는 공실 상태로, 실제 내부 구조 변경 및 임대 목적에 맞는 활용 방안 수립이 필요합니다. 공실 해소 및 임대 수익 확보까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건축물 정보: 2023년 사용승인이 된 신축급 건물이지만, 공실로 인한 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역에 해당하나, 상업용 부동산으로서 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

(blank line)

(blank line)

본 물건은 전주시 완산구의 핵심 상업지역에 위치한 신축급 근린생활시설로, 탁월한 입지와 최신 건축 연한이 장점입니다. 전라북도청 인근의 풍부한 유동인구와 배후수요는 안정적인 임대수익 창출 가능성을 높입니다. 현재 공실 상태인 점은 투자자 입장에서 적극적인 활용 계획을 세워야 할 과제이지만, 향후 적절한 임대 전략 수립을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 권리관계가 다소 복잡하나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 높은 감정가와 채권 총액을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

(blank line)

(blank line)

* 최고의 입지: 전주시 서부 신시가지 지구단위계획구역 내, 전라북도청 인근의 중심 상업지에 위치하여 뛰어난 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

* 신축급 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 리모델링이나 대규모 수리 없이 바로 활용 가능한 상태입니다.

* 풍부한 배후수요: 관공서, 금융기관, 다수의 민간 기업 및 주거 단지가 인접하여 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 다용도 활용: 근린생활시설로서 카페, 사무실, 소매점, 병원 등 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 용이합니다.

* 권리관계 명확성: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이므로, 권리 인수 위험이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

(blank line)

(blank line)

본 건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 예상 입찰가는 감정가 1,114,000,000원을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 최근 낙찰 사례, 해당 상가의 공실 해소 예상 기간 및 예상 임대 수익률, 향후 금리 변동 및 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 채권 총액이 높은 점과 공실 상태임을 감안할 때, 투자 수익률을 보수적으로 분석하여 적정 마진을 확보하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시장 조사 및 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.