나이스옥션 법원경매 전주 2025타경768 [8] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 8층 801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전라북도청" 서측 인근에 위치하고 있고 주위는 상가시설이 밀집되어 있는 상가지대임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕.

이용상태

1,2) 커피숍(파스구찌) 3,4,7,8,11~16) 근린생활시설(벽체 구분없는 공실상태) 5,6) 치과 9,10) 사무소

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형, 상업용.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 35미터, 북측으로 노폭 약 10미터 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부 신시가지 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-12-08)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 벽체 구분없는 공실 상태

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전주지방법원에서 진행 중인 2025타경768 부동산 임의경매 사건입니다.

해당 물건의 소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3, 에이치에스타워 8층 801호입니다.

용도는 근린상가이며, 감정평가액은 1,171,000,000원입니다.

토지 면적은 77.98㎡ (약 23.59평)이며, 건물 면적은 301.90㎡ (약 91.34평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOO이며, 국민은행이 임의경매를 신청하였습니다.

물건의 특이사항으로는 공동담보로 진행되며, 주의사항으로 일괄매각 조건이고 벽체 구분 없는 공실 상태임을 인지해야 합니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 위치하며, "전라북도청" 서측 인근의 상가시설이 밀집된 상가지대에 속해 있습니다.

교통 여건으로는 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행 또한 원활한 편입니다.

건물이 접한 도로로는 남측에 노폭 약 35미터, 북측에 노폭 약 10미터의 포장도로가 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(서부신시가지 지구단위계획구역)에 해당하며, 대로1류 및 소로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 집합건물로서 등기부등본상 여러 권리가 설정되어 있습니다.

2023년 9월 27일 에이치에스이앤씨주식회사 명의의 소유권보존등기가 경료되었습니다.

같은 날 국민은행으로부터 7,700,000,000원의 근저당권이 설정되었으며, 케이비저축은행으로부터 1,200,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다.

또한, 대한토지신탁주식회사의 소유권이전신탁(신탁) 등기가 있습니다.

현재 진행 중인 임의경매는 국민은행(채권금액 6,965,910,589원)에 의해 2025년 6월 20일에 개시 결정되었으며, 사건번호는 전주지방법원 2025타경768입니다.

이후 2026년 4월 15일 전주시의 압류가 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 약 8,900,000,000원입니다.

임차인 현황상으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권 등 제한물권은 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 포함된 에이치에스타워는 지하 2층, 지상 9층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다.

현재 이용 상태는 다음과 같습니다.

* 1,2층: 커피숍 (파스구찌)

* 3,4,7,8,11~16층: 근린생활시설 (벽체 구분 없는 공실 상태)

* 5,6층: 치과

* 9,10층: 사무소

이는 해당 층이 현재 공실이며, 내부 칸막이가 없어 넓은 공간으로 활용되고 있음을 시사합니다.

주변은 전라북도청 인근으로 관공서, 금융기관, 상업시설 등이 밀집한 지역입니다.

실제 현장 조사 또는 위성 사진 등을 통해 확인한 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았으며, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

전주시 완산구 효자동3가는 전라북도청을 중심으로 행정, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 도심 지역입니다.

주변에 다양한 편의시설, 금융기관, 식당가 등이 잘 갖추어져 있어 관련 종사자 및 방문객의 이용이 편리합니다.

교육 시설로는 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하고 있으나, 상업용 부동산으로서 직접적인 교육 환경의 영향은 제한적입니다.

의료 시설 또한 도청 인근 종합병원 및 병의원 등을 이용할 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하고 도로망이 잘 구축되어 있어 전주시 전역 및 인근 지역으로의 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 현재 "벽체 구분 없는 공실 상태"라는 점입니다. 이는 장기간 임차인 미확보로 인한 공실 장기화 및 그로 인한 수익성 악화 가능성을 내포합니다. 또한, 임차 목적에 맞게 내부 칸막이 설치 및 시설 보수 등 추가적인 초기 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

채권 총액이 89억 원에 달하는 상당한 금액이며, 공동담보 물건으로 진행된다는 점은 경매 과정이나 향후 자금 운용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

복합적인 토지이용계획(중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등)은 건축 행위나 용도 변경 시 제약을 받을 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 핵심 상권인 전라북도청 인근에 위치하여 지리적 이점을 가지고 있으며, 건축물 자체의 규모와 면적이 넓어 다양한 상업적 활용이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 현재 벽체 구분 없는 공실 상태로 임대차 구성이 시급하며, 이를 위한 상당한 투자 및 마케팅 노력이 필요합니다.

높은 채무 규모와 공동담보 여부는 투자 리스크로 작용할 수 있으나, 권리관계가 명확하고 매각으로 소멸되는 권리가 없다는 점은 긍정적입니다.

적극적인 임대 전략 수립과 내부 시설 개선을 통해 정상적인 임대 수익을 창출할 수 있다면, 장기적인 관점에서 안정적인 투자 자산이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 전라북도청 및 주요 관공서, 상업시설이 밀집한 최중심 입지

* 301.90㎡ (약 91.34평)의 넓은 전용 면적으로 다양한 업종 배치 가능

* 향후 상권 활성화에 따른 임대료 상승 및 시세 차익 기대

* 교통이 편리하고 접근성이 우수하여 유동 인구 확보 용이

* 일부 층(1,2층 커피숍, 5,6층 치과, 9,10층 사무소)은 이미 상가가 활성화된 사례가 있어 상업적 가치 입증

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 1,171,000,000원입니다.

현재 인수할 보증금은 없으나, 물건의 공실 상태 및 향후 필요한 내부 시설 투자 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 최근 거래 사례, 임대 시장 분석, 낙찰 가능성 등을 면밀히 조사한 후 결정해야 합니다.

일반적으로는 감정가 대비 일정 비율(예: 70~80% 수준)에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 조정하는 전략을 고려할 수 있으나, 이는 상세한 현장 조사와 시장 분석이 선행된 후에야 가능한 부분입니다.

따라서, 본 물건의 잠재 가치와 리스크 요인을 감안하여 전문가와 함께 충분한 사전 조사를 거쳐 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.