나이스옥션 법원경매 전주 2025타경768 [6] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 6층 602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전라북도청" 서측 인근에 위치하고 있고 주위는 상가시설이 밀집되어 있는 상가지대임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕.

이용상태

1,2) 커피숍(파스구찌) 3,4,7,8,11~16) 근린생활시설(벽체 구분없는 공실상태) 5,6) 치과 9,10) 사무소

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형, 상업용.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 35미터, 북측으로 노폭 약 10미터 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부 신시가지 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-12-08)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

사무실로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경768 (6)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 6층 602호

용도: 근린상가

감정가: 647,000,000원

토지면적: 43.10㎡ (약 13.04평)

건물면적: 166.88㎡ (약 50.48평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (실제 경매 채권자는 국민은행으로 확인됨)

건축물구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2023년 07월 27일 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

최고의 입지: 전북특별자치도청 서측 인근에 위치한 핵심 상업지구 내 상가입니다.

주위환경:

* 본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 소재하며, 주요 공공기관인 전라북도청 인근에 위치하고 있습니다.

* 해당 지역은 다양한 상가시설이 밀집된 상가지대로 풍부한 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있습니다.

교통상황:

* 인근에 다수의 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 통행이 원활한 도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다.

* 남측으로는 노폭 약 35미터, 북측으로는 노폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획:

* 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(서부신시가지) 등으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 높습니다.

* 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당하나, 상가 용도의 본 물건에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 총 채무액: 8,900,000,000원

* 소유권보존: 에이치에스이앤씨주식회사 (2023-09-27)

* 근저당: 국민은행 (7,700,000,000원) (2023-09-27)

* 근저당: 케이비저축은행 (1,200,000,000원) (2023-09-27)

* 소유권이전신탁: 대한토지신탁주식회사 (2023-09-27)

* 임의경매 개시결정: 국민은행 (6,965,910,589원) (2025-06-20) - 사건번호: 2025타경768

* 압류: 전주시 (2026-04-15)

임차인 현황:

* 임차인 1: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 1,200,000원

전입(사업)일자: 2025-09-12

확정일자: 2025-09-12

배당신고일자: 2025-09-19

대항력: 없음

권리분석: 임차인의 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금 전액을 인수하지 않습니다.

* 임차인 2: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 1,100,000원

전입(사업)일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

권리분석: 임차인의 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금 전액을 인수하지 않습니다. 금액이 미상이라도 대항력이 없으므로 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

1.3. 상권분석

지역적 특성:

* 본 물건이 위치한 전주시 완산구 효자동3가는 전라북도청을 중심으로 형성된 행정 및 상업 중심지입니다.

* 주변에 관공서, 금융기관, 다양한 상업시설 및 주거단지가 밀집되어 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 본건 건물 내부에는 커피숍(파스구찌), 치과, 사무소 등 다양한 업종이 입점해 있거나 과거 입점했던 이력이 있으며, 일부 호실은 공실 상태입니다. (이용상태: 3,4,7,8,11~16호 근린생활시설-벽체 구분없는 공실상태)

* 이는 향후 임대 수익률 산정 및 공실 관리에 대한 면밀한 분석이 필요함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주변 교통:

* 시내버스 승강장이 인접해 있어 출퇴근 및 일상생활에서의 이동이 용이합니다.

주변 편의시설:

* 전라북도청 인근 지역으로 관공서, 은행, 병원, 각종 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 대형마트, 문화시설 등은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

혐오시설:

* 주변 지역에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무액: 총 등기부채권액이 89억 원에 달하여 경매 절차 및 채권 변제 순위에 대한 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 물건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 타 물건의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다. (특이사항, 특수물건정보에 공동담보 명시)

* 일부 공실: 건물 내 일부 호실이 공실 상태로 있어, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

* 이용 중인 사무실: 현재 사무실로 이용 중인 부분이 있어, 명도 과정 및 원상복구 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시의 핵심 상업지구이자 행정 중심지에 위치하여 입지적 가치가 우수합니다. 전라북도청 및 다양한 상업시설 접근성이 뛰어나 잠재적 수요가 풍부한 곳입니다. 다만, 높은 총 채무액과 공동담보 물건이라는 점, 그리고 일부 공실 상태는 잠재적 투자자에게 신중한 검토를 요구합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 명도 가능성, 임대 수익률 등을 면밀히 파악한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 행정중심의 안정적인 수요: 전라북도청 및 관련 기관 종사자들을 배후로 한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 중심상업지구의 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 166.88㎡ (약 50.48평)의 넓은 건물 면적을 활용하여 다양한 업종의 사업장으로 임대 또는 직접 운영이 가능합니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 6억 4천 7백만 원 대비, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 647,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려하여 결정해야 합니다. 현재 파악된 총 채무액이 89억 원임을 감안할 때, 경쟁 입찰 현황, 물건의 현 상태(공실, 이용 상태 등), 그리고 향후 예상 임대 수익률 및 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 단정적인 입찰가 제시보다는, 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인과 시장 조사, 그리고 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 참고하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.