나이스옥션 법원경매 전주 2025타경768 [4] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 5층 501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전라북도청" 서측 인근에 위치하고 있고 주위는 상가시설이 밀집되어 있는 상가지대임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕.

이용상태

1,2) 커피숍(파스구찌) 3,4,7,8,11~16) 근린생활시설(벽체 구분없는 공실상태) 5,6) 치과 9,10) 사무소

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형, 상업용.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 35미터, 북측으로 노폭 약 10미터 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부 신시가지 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-12-08)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 벽체 구분없는 공실 상태

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경768 (4)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 5층 501호

건물명: 에이치에스타워

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

건물 층수: 지상 5층 (총 9층 건물 내)

토지 면적: 85.69㎡ (약 25.92평)

건물 면적: 331.80㎡ (약 100.37평)

감정가: 1,287,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 벽체 구분 없는 공실 상태

사용승인일: 2023년 07월 27일

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 전라북도 전주시 완산구 효자동3가에 소재하며, ""전라북도청"" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상가시설이 밀집된 상가지대로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통상황

인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행이 원활한 편입니다.

1.2. 3. 도로 접근성

건물은 남측으로 노폭 약 35미터의 대로와 북측으로 노폭 약 10미터의 소로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 4. 토지 이용 계획

해당 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(서부신시가지 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)으로도 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

* 소유권보존: 에이치에스이앤씨주식회사 (2023-09-27)

* 소유권이전신탁: 대한토지신탁주식회사 (2023-09-27)

* 근저당: 국민은행 (채권액 금7,700,000,000원, 2023-09-27)

* 근저당: 케이비저축은행 (채권액 금1,200,000,000원, 2023-09-27)

* 임의경매: 국민은행 (채권액 6,965,910,589원, 2025-06-20)

* 압류: 전주시 (2026-04-15)

1.3. 2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 09월 27일에 접수된 국민은행 근저당권(을1)으로 판단됩니다.

1.3. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 8,900,000,000원입니다.

1.3. 5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(명시된 임차인이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.)

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주위 상권 특성

본건이 위치한 지역은 전주 서부신시가지의 중심 상업지역으로, 각종 상업시설 및 업무시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

1.4. 2. 인접 업종

현재 파스구찌 커피숍, 치과, 사무소 등으로 이용되었거나 이용 중인 것으로 파악되며, 다수의 점포는 벽체 구분 없는 공실 상태입니다. 이는 향후 업종 변경이나 재구성 시 유연성을 제공할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주요 편의시설

전라북도청 인근에 위치하여 행정 및 공공시설 이용이 편리합니다. 또한, 상업지역 내에 있어 다양한 금융, 외식, 쇼핑 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 2. 건물 내부 현황

건물 내부 501호는 벽체 구분 없는 공실 상태로 확인되었습니다.

1.5. 3. 설비 현황

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 공실 위험

현재 벽체 구분 없는 공실 상태로, 임차인 유치 및 공실 해소를 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.6. 2. 높은 채무 총액

등기부상 채권 총액이 약 89억 원에 달하여, 경매 절차 진행 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.6. 3. 기타 규제

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 상업지역 내 위치를 고려할 때 실질적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구의 중심 상업지역에 위치하며, 대로변에 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 다수의 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역으로 배후 수요가 풍부한 입지입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 등기부 채권 총액이 높아 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 매각으로 인한 권리 소멸에는 문제가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전주 서부신시가지 핵심 상권 내 대로변 위치

* 교통 및 접근성: 대중교통 및 차량 접근 용이

* 높은 잠재 가치: 향후 상권 활성화 시 시세 상승 기대

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,287,000,000원을 기준으로 하되, 현황 조사, 주변 시세, 향후 공실 위험 및 임대 가능성, 명도 용이성, 낙찰 후 투자금 회수 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없어 보증금 제외 금액 계산은 필요하지 않습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 상세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.