나이스옥션 법원경매 전주 2025타경768 [5] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 6층 601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전라북도청" 서측 인근에 위치하고 있고 주위는 상가시설이 밀집되어 있는 상가지대임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕.

이용상태

1,2) 커피숍(파스구찌) 3,4,7,8,11~16) 근린생활시설(벽체 구분없는 공실상태) 5,6) 치과 9,10) 사무소

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형, 상업용.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 35미터, 북측으로 노폭 약 10미터 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부 신시가지 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m~40m)(2017-12-08)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

사무실로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 전주지방법원 2025타경768 (5)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 6층 601호

용도: 근린상가

감정가: 507,000,000원

토지면적: 33.79㎡ (약 10.22평)

토지지분: 33.79㎡ (약 10.22평)

건물면적: 130.84㎡ (약 39.57평)

건물지분: 130.84㎡ (약 39.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 사무실로 이용 중

1.2. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

총 층수: 9층

해당 층수: 6층

건물 용도: 제2종근린생활시설

사용승인일: 2023년 7월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라북도 전주시 완산구 효자동3가에 위치하며, "전라북도청" 서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 다양한 상가시설이 밀집된 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행 또한 원활한 편입니다. 남측으로는 노폭 약 35미터, 북측으로는 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 소유권보존 (갑1): 에이치에스이앤씨주식회사 (2023-09-27)

* 근저당 (을1): 국민은행 (7,700,000,000원) (2023-09-27)

* 근저당 (을2): 케이비저축은행 (1,200,000,000원) (2023-09-27)

* 소유권이전신탁 (갑2): 대한토지신탁주식회사 (2023-09-27)

* 임의경매 (갑3): 국민은행 (6,965,910,589원) (2025-06-20, 사건번호: 2025타경768)

* 압류 (갑4): 전주시 (2026-04-15)

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 8,900,000,000원입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리는 매각과 동시에 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-12

* 확정일자: 2025-09-12

* 배당신고일자: 2025-09-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 전주시 완산구 효자동3가는 전라북도청을 중심으로 한 신시가지에 속하며, 다양한 상가시설이 밀집되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 사업체당 연매출액이 높은 수익성 상권으로 분석됩니다.

4.2. 주요 업종 현황

현재 이용 상태 조사 결과, 본 건물 내에는 커피숍(파스구찌), 치과, 사무소, 그리고 공실 상태의 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 이는 다양한 업종이 입점 가능함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 기관

전라북도청이 인접해 있어 각종 공공기관 접근성이 우수합니다. 또한, 상업시설이 밀집된 지역 특성상 은행, 병원, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 접근성

인근 시내버스승강장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다. 남측으로는 폭 35미터, 북측으로는 폭 10미터의 도로에 접해 있어 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 채권 총액

등기부채권 총액이 약 89억원에 달하여, 경매 시 낙찰가에 대한 부담이 높을 수 있습니다. 이는 경쟁 입찰 과정에서 높은 응찰가로 이어지거나, 반대로 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건의 영향

본 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 만약 담보로 설정된 다른 물건들의 경매 결과나 가치 변동이 발생할 경우, 본 물건의 가치에도 영향을 줄 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

6.3. 건물 내 공실 가능성

건물 이용 상태 중 일부가 공실로 조사되어 있어, 전체 건물의 공실률 변동 및 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 향후 임대 사업 시 고려해야 할 부분입니다.

6.4. 기타 법규 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 향후 해당 지역에서의 특정 업종 운영 시 법규 적용 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (다만, 중심상업지역의 특성상 큰 제약은 없을 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 전주시의 핵심 상업 지역인 신시가지 내 전라북도청 인근에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 다양한 업종이 혼재된 상권으로 안정적인 수요가 기대됩니다. 다만, 89억원에 달하는 막대한 채권 총액은 경매 낙찰가 산정에 있어 높은 변수로 작용할 수 있으며, 공동담보 물건으로서의 잠재적 리스크도 존재합니다. 사무실로 이용 중인 해당 호실은 향후 임대 및 활용 가치가 있을 것으로 보이나, 건물 전체의 공실률 및 관리 상태에 따른 수익성 변동 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 전주시 신시가지 핵심 상업 지구, 전라북도청 인근에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 발달된 상권: 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집되어 있어 상권 활성화 가능성이 높고, 사업체당 연매출액도 높은 수준입니다.

* 편리한 교통: 시내버스 승강장 인접 및 차량 접근성이 우수하여 방문객 및 이용객의 편의성이 높습니다.

* 최신 건물: 2023년에 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인 관련 부담은 없습니다.

다만, 89억원에 달하는 높은 채권 총액으로 인해 경쟁 입찰 시 낙찰가가 감정가(507,000,000원)를 초과하거나, 혹은 높은 경쟁률로 인해 감정가 수준 이상에서 결정될 가능성이 높습니다. 따라서, 철저한 권리분석 및 주변 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.