나이스옥션 법원경매 전주 2025타경819 [2] 전북특별자치도 임실군 관촌면 용산리 306-40 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호남감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 임실군 관촌면 용산리 소재 "농원마을" 내에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지, 축사, 태양광발전소 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 현황 "공장부지"임.

인접 도로상태

남측으로 현황 폭 약6m내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 100m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진 강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 제시외 수변전설비 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 후청 "사진용지"와 같이 제시외 수변전설비는 주요설비 해체제거된 상태임. - 본건 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 이동가능한 컨테이너, 이동식화장실, 적치물 소재하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-1) 철골조 스레이트지붕(현황 "조적조 판넬지붕") 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 창 호 : 샷시창호임. 기호(3-2),(3-3) 조적조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 물탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임. 기호(3-4)은 현황 "소재불명"임.

이용상태

기호(3-1) : 공장 기호(3-2),(3-3) : 주택

설비내역

기호(3-2),(3-3) : 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외(ㄱ)∼(ㅂ) 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(3-1)건물의 공부상 면적은 827.84㎡이나, 현황 면적은 약415.8㎡임. 기호(3-2),(3-3)은 공부상 별동의 건물이나, 현황 1동의 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 기호(3-2)건물 1층,기호(3-3)건물은 후첨 "사진용지"와 같이 누수 등으로 인해 관리상태 불량함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자차도 전주시 완산구 효자동2가 소재 "한국농어촌공사 전북지역본부" 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 중심의 주택지대로, 노변을 따라 다양한 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 중 제19층 제1901호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 현황 "아파트 및 근린생활시설부지"임.

인접 도로상태등

북측 소재 왕복3차선 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단 위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

1.일괄매각, 목록2. 지상에 소재하는 제시외 기계기구[수변전설비(감정평가서 ㅅ)], 이동이 용이한 콘테이너, 이동식 화장실, 적치물 각 매각 제외(감정평가서 참조).
2.목록2. 인접지(용산리 306, 306-25, 306-23번지) 타인 소유 건물이 소재하며 토지 소유권 행사가 제한되는 경우 토지의 가액은 169,042,460원, 공부상 대지이나 현황은 대지 및 일부 도로(감정평가서 참조)
3.목록3.(감정평가서 3-1) 건물 내부의 이동가능한 적치물 및 작업도구 매각 제외, 공부상 철골조 스레이트지붕이나 현황은 조적조 판넬지붕, 공부상 면적은 827.84㎡이나 현황은 약 415.8㎡으로 현황 기준 평가
4.목록3.(감정평가서 3-2, 3-3) 공부상 별동의 건물이나 현황은 1동의 건물, 누수 등 관리상태 불량, 건물의 외부계단, 데크 등 부합물은 건물가액에 포함 평가
5.목록3.(감정평가서 3-4) 단층화장실(16.5㎡)은 소재불명, 제시외 건물(감정평가서 ㄱ~ㅂ) 매각 포함, 제시외 건물(감정평가서 ㅂ)은 인접지(용산리 306-23번지)에 일부 소재
6.서재용이 2026.07.14. 유치권신고(공사대금: 97,880,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건번호

전주지방법원 2025타경819 (2)

1.1. 2.소재지

전북특별자치도 임실군 관촌면 용산리 306-40

1.1. 3.용도

공장

1.1. 4.감정가

331,555,520원

1.1. 5.토지 면적

2806. 00㎡ (약 848.77평)

1.1. 6.건물 면적

1032. 18㎡ (약 312.22평) (총 연면적 기준)

1.1. 7.매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 8.경매 구분

부동산 임의경매

1.1. 9.채권자

국OO (국윤규 외 1명)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 임실군 관촌면 용산리 소재 "농원마을" 내에 위치하고 있으며, 주변으로는 농가주택, 농경지, 축사, 태양광발전소 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

부정형의 토지이며 현황 "공장부지"로 이용되고 있습니다. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(상대제한구역 100m) 및 (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.말소기준권리

2022년 12월 27일 접수된 고창군수산업협동조합의 근저당권(을13, 162,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.1. 2.총 채권액

등기부 채권 총액은 642,000,000원 (근저당 162,000,000원 + 근저당 480,000,000원)입니다. 경매 신청 채권자는 국윤규 외 1명입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 서재용이 2023년 02월 01일 전입하였으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없습니다. 또한, 2026년 07월 14일 유치권 신고(공사대금 97,880,000원)를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

3.3. 유치권 신고 내역

임차인 서재용이 2026년 07월 14일 공사대금 97,880,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 법적 성립 여부는 불분명하므로 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 산업 현황

본건이 위치한 임실군 관촌면 용산리는 농경지 및 농가주택이 주를 이루는 지역으로, 일부 축사 및 태양광발전소 등이 분포하고 있습니다. 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 주거 시설이 밀집되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 생활 환경

본건 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 편입니다. 차량으로 약 4~7분 거리에 임실치즈마을, 임실치즈테마파크, 관촌역, 예원예술대학교 임실캠퍼스 등이 소재하고 있으며, CU 임실로드점 편의점까지는 약 4분 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 일괄매각 및 제시외 물건

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이나, 제시외 기계기구(수변전설비), 이동 용이한 컨테이너, 이동식 화장실, 적치물 등은 매각에서 제외됩니다.

6.2. 인접 토지 관련 문제

인접지(용산리 306, 306-25, 306-23번지)에 타인 소유 건물이 소재하여 토지 소유권 행사가 제한될 수 있습니다. 이 경우 토지 가액이 169,042,460원으로 조정되며, 공부상 대지이나 현황은 일부 도로로 이용되고 있습니다.

6.3. 건물 현황과의 차이 및 관리 상태

기호(3-1) 건물은 공부상 철골조 스레이트 지붕이었으나 현황은 조적조 판넬지붕이며, 공부상 면적 827.84㎡ 대비 현황 면적은 약 415.8㎡로 상당한 차이가 있습니다. 기호(3-2),(3-3) 건물은 공부상 별동이나 현황 1동으로 이용 중이며, 누수 등 관리 상태가 불량합니다.

6.4. 제시외 건물 및 부합물

제시외 건물(ㄱ~ㅂ) 중 일부는 매각에 포함되나, 제시외 건물(ㅂ)은 인접지(용산리 306-23번지)에 일부 소재하는 것으로 확인됩니다. 건물 내부의 이동 가능한 적치물 및 작업도구는 매각 제외됩니다. 단층화장실(16.5㎡)은 소재 불명입니다.

6.5. 유치권 성립 여부 불분명

서재용이 신고한 유치권(97,880,000원)의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 또는 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 임실군에 위치한 공장용 부동산으로, 계획관리지역 내에 소재하며 차량 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 공부와 현황의 불일치, 인접 토지와의 관계, 건물 노후화 및 관리 상태 불량, 불분명한 유치권 신고 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 건물 면적의 현저한 차이와 관리 상태 불량은 추가적인 비용 발생 가능성을 시사합니다. 유치권의 성립 여부에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 취득 편의성이 있습니다.

* 부동산 임의경매로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

* 감정가 대비 저렴한 가격에 취득할 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 331,555,520원을 기준으로 하되, 상기 기술된 잠재적 리스크, 특히 불분명한 유치권(97,880,000원)의 성립 여부 및 인접 토지 관련 문제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 조사된 권리관계 상 인수할 부담은 없습니다. 유치권 성립 여부 확인 후, 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 시세 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.