나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경2764 [1] 서울특별시 성동구 금호동3가 782-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성감정 · 평가일 2024.10.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 금호동3가 소재 "금호복지관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철3호선 "금호역", 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 북측 인접 도로 대비 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1: 도시지역, 제2종일반주거지역((7층이하)) 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

2, 3: 도시지역, 제2종일반주거지역((7층이하)), 도로(접합) 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참고바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물(사용승인: 1995.06.23.)로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 인테리어, 벽지도배 등 마감
창호: 알루미늄새시창호 등 임.

이용상태

근린생활시설 및 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물(2)는 이해관계인의 폐문 부재 및 조사거부로 이용상황 및 내부구조는 외부관찰, 탐문 등을 통하여 확정하여 실제 사항과 다소 차이가 있을 수 있으며, 외부관찰, 탐문 등으로 확인이 불가한 사항은 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바라며, 내부이용상황은 입찰시 반드시 확인하시기 바라며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경2764 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 금호동3가 782-1

용도: 근린주택

감정가: 1,511,843,140 원

토지면적: 99.70㎡ (약 30.15평)

건물면적: 286.57㎡ (약 86.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 1995년 06월 23일

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성동구 금호동3가 소재 "금호복지관" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 3호선 "금호역" 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 형태: 북측 인접 도로 대비 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리: 2017년 10월 23일 접수된 하나은행 근저당권(을2).

* 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 박인순: 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원. 2012년 6월 20일 전입 및 확정일자 취득. 2024년 9월 4일 배당신고. 대항력 있음. 건물 등기부상 을구 8번 주택임차권 등기(말소: 인수).

* 최정인: 보증금 140,000,000원, 차임 0원. 2014년 4월 24일 전입, 2014년 2월 28일 확정일자 취득. 2024년 9월 2일 배당신고. 대항력 있음. 건물 등기부상 을구 7번 주택임차권 등기(말소: 인수).

* 이영숙: 보증금 178,500,000원, 차임 0원. 2020년 7월 28일 전입, 2020년 6월 30일 확정일자 취득. 2024년 9월 27일 배당신고. 대항력 없음. 건물 등기부상 을구 9번 주택임차권 등기(말소: 말소).

* 인수 대상 보증금 합계: 190,000,000원 (박인순 50,000,000원 + 최정인 140,000,000원).

* 임차인 정보 요약:

* 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원. 전입/확정일자 2012.06.20. 대항력 있음.

* 최 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원. 전입 2014.04.24. / 확정일자 2014.02.28. 대항력 있음.

* 이 : 보증금 178,500,000원, 차임 0원. 전입 2020.07.28. / 확정일자 2020.06.30. 대항력 없음.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 제1종근린생활시설 및 주택으로 복합 이용되고 있습니다. (1층 근린생활시설, 상층 주택)

* 최근 매매 정보 분석 (주변 다세대, 빌라):

* 2026년 6월 18일 거래: 서울 성동구 금호동3가, 2012년식 다세대, 전용면적 23.28㎡ (약 7.04평), 매매가 124,500,000원 (평당 약 1,768만원).

* 2026년 6월 2일 거래: 서울 성동구 금호동3가, 1992년식 다세대, 전용면적 30.96㎡ (약 9.37평), 매매가 120,000,000원 (평당 약 1,280만원).

* 2026년 6월 13일 거래: 서울 성동구 금호동3가, 1985년식 다세대, 전용면적 44.88㎡ (약 13.58평), 매매가 150,000,000원 (평당 약 1,105만원).

* 시세 분석: 제공된 주변 시세 정보는 주로 다세대 주택이며, 본 물건(근린주택)과는 용도 및 규모에서 차이가 있습니다. 비교적 최신 건물(2012년식)의 평당 가격이 높게 형성되어 있으나, 연식이 오래된 건물들은 평당 가격이 낮게 나타납니다. 본 물건은 1995년식 건물임을 감안할 때, 신축 건물과의 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

* 지역 특성: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축 또는 재건축 시 용적률 및 층수 제한을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 지도 검색 결과, 해당 주소 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 서울 성동구 금호동3가 지역은 주거 및 상업 시설이 혼합된 생활권역으로, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 3호선 금호역 역세권이며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 지역으로 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 복지관 등 주민 편의 시설이 있으며, 상업 시설 이용 또한 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 박인순(50,000,000원) 및 최정인(140,000,000원) 임차인의 보증금 총 190,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰가의 별도 부담으로 작용합니다.

* 임차권 등기: 건물 등기부상 을구 7번(최정인) 및 8번(박인순) 주택임차권은 인수 조건으로 등기되어 있습니다. 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

* 건물 내부 상태: 건물(2)의 경우, 이해관계인의 협조 부족 및 조사 거부로 인해 이용상황 및 내부 구조가 외부 관찰 및 탐문 등으로 추정되었습니다. 실제와 차이가 있을 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 상세 임대차 관계가 미상으로 파악된 부분이 있어, 인수되는 임차권 외 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 회수 과정에서 발생할 수 있는 특이 사항을 주의 깊게 살펴야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄매각 대상에 제시외 건물(11.40㎡)이 포함되어 있어, 명도 및 관련 법적 절차 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 성동구 금호동이라는 서울 내 우수한 입지를 바탕으로 근린생활시설과 주택으로 복합 활용 가능한 가치를 지니고 있습니다. 지하철 3호선 금호역 접근성 또한 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 2명(박인순, 최정인)의 보증금 총 190,000,000원이 인수된다는 점은 투자 결정 시 가장 중요한 고려 사항입니다. 이로 인한 실질적인 투자금 부담 증가 및 명도 절차의 복잡성이 예상됩니다.

건물의 노후화(1995년식)와 내부 상태에 대한 일부 불확실성도 존재합니다. 따라서 투자자는 인수되는 보증금, 명도 가능성, 향후 건물 가치 상승 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남 접근성이 우수한 성동구 금호동의 핵심 입지.

* 지하철 3호선 금호역을 통한 편리한 대중교통 이용.

* 근린생활시설 및 주택 용도로 인한 복합 수익 창출 가능성.

* 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,511,843,140원

인수 보증금: 190,000,000원 (박인순 50,000,000원 + 최정인 140,000,000원)

현 시세 및 물건의 전반적인 가치를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원이 인수되는 점을 감안하여, 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 가치를 약 1,511,843,140원(감정가)으로 보았을 때, 인수되는 보증금을 제외한 순수 취득 가능 금액은 약 1,321,843,140원 (1,511,843,140원 - 190,000,000원)입니다.

주변 유사 물건의 시세 및 잠재적 리스크 요인들을 고려하여, 예상 입찰가는 1,190,000,000원 ~ 1,255,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다. 이는 보증금 인수액을 제외한 기준으로, 실제 총 지출액은 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.