나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510526 [2] 인천광역시 중구 운서동 2851 엘지인천공항에클라트 7층732호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '인천국제공항공사' 남측 인근에 위치하며 주위는
업무시설, 숙박시설 및 정부합동청사 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호
한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하2층 지상 12층 건물 내 제7층 제731호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2003.07.24)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

운서동 2851번지 외 325필지 일단지로서 공히 공항시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 35미터, 동측으로 약 20미터, 남측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

(대표필지)
운서동 2851 : 자연녹지지역, 공항(2025-02-24)(인천국제공항지구 지적재조사사업 완료에 따
른 지형도면 변경고시), 궤도(2025-02-24)(인천국제공항지구 지적재조사사업 완료에 따른 지
형도면 변경고시)(저촉), 일반철도(2025-02-24)(인천국제공항지구 지적재조사사업 완료에 따
른 지형도면 변경고시)(저촉), 제1종 구역(2023-01-01)(소음대책지역 제1종 구역)<공항소음
방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제2종 구역(2023-01-01)(소음대책지역 제2종 구
역)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(2023-01-01)(소음대책지
역 제3종 구역 가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(2023
-01-01)(소음대책지역 제3종 구역 나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률
>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 전이표면구역(1/7경사 전이표면
)<공항시설법>, 성장관리권역(2017-07-18)<수도권정비계획법>임.

운서동 2850-6 : 자연녹지지역 , 지구단위계획구역(2018-10-22) , 공항(2025-02-24)(인천국
제공항지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시), 경제자유구역(2015-12-30)(경
제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 제3종 구역(2023-01-01)(소음대
책지역 제3종 구역 다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한
표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)(수도권정비계획법
제6조에 따른 성장관리권역)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본 감정평가는 등기사항전부증명서상 토지의 소유권 대지권을 수반하지 않는 건물만의 평
가임.

3) 본건이 소재한 토지는 인천국제공항공사 소유로서 구분건물 소유자는 인천국제공항공사와
의 토지 사용계약에 따라 사용료를 지불하여야하는 바 귀 업무에 참고하시기 바람.

물건 비고

-대지권 미등기로 토지의 소유권 대지권을 수반하지 않는 건물만의 평가임
-본건이 소재한 토지(건물부지)는 운서동 2851 외 325필지로 인천국제공항공사 소유이며, 구분건물소유자는 인천국제공항공사와의 토지사용계약에 따라 사용료를 지불하여야 함(2025년 6월 토지 임대료 55,448원, 감정평가서 참조))
-각종 증명서상 공항로424번길 66은 운서동 2850-6번지로 나오며 등기부에 표지되어 있지 않은 지번임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경510526 (2)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2851 엘지인천공항에클라트 7층 732호

용도: 오피스텔

건물면적: 48.22㎡ (약 14.6평)

토지면적: 0.00㎡ (대지권 미등기 상태)

감정가: 42,000,000원 (4천2백만원)

1.2. 매각 정보

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하2층 지상 12층 건물 내 제7층 제731호 외 1개호

사용승인일: 2003년 7월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

인천광역시 중구 운서동에 위치하며, 인천국제공항공사 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변에는 업무시설, 숙박시설, 정부합동청사 등이 혼재하여 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

북측 약 35미터, 동측 약 20미터, 남측 약 20미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건지는 인천국제공항지구 내에 위치하며, 자연녹지지역, 공항시설구역, 소음대책지역(제1, 2, 3종 구역), 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있습니다. 이는 항공기 운항 및 공항 관련 시설 운영에 따른 각종 제한사항이 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (우리은행, 2012.01.13.) 84,000,000원

3.2. 인수되는 권리

* 갑3 시기부소유권이전청구권가등기 (인천국제공항공사, 2003.09.20.) - 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소되는 권리

* 갑4 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사신명파워)

* 갑5 압류 (강서세무서장, 2025.03.10.)

* 갑6 가압류 (신용보증기금, 2025.03.27.) 303,000,000원

* 갑7 임의경매 (파산자, 2025.07.21.) - 본건 경매 개시 결정

* 갑8 임의경매 (에프더블유2506유동화전문, 2025.07.30.) 51,984,300원

* 을1 근저당 (우리은행, 2012.01.13.) 84,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: (주)코리아트래블, 류호진

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입/사업일자: 2018.05.01

* 확정일자: 2025.10.13

* 배당신고일자: 2025.10.13

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 배후 수요

해당 물건은 인천국제공항 종사자, 공항 관련 업무시설 종사자, 관광객 등을 배후 수요로 삼을 수 있는 입지입니다. 다만, 오피스텔로서의 일반적인 주거 상권보다는 업무 및 숙박 시설과 복합된 지역적 특성을 강하게 띕니다.

4.2. 주변 시세

인천공항 인근 운서동 지역의 오피스텔 시세는 개별 건물의 연식, 관리 상태, 편의시설 접근성 등에 따라 편차가 있습니다. 본 건과 유사한 면적의 오피스텔은 일반적으로 1억원 이상의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인천국제공항 상업시설 및 영종도 내 상업시설 이용이 가능합니다. 다만, 일반 주거 지역에 비해 편의시설의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5.2. 공공 시설

주변에 공항 관련 행정 시설 등이 소재할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 토지 사용료 발생

가장 큰 리스크는 대지권이 미등기된 상태로, 건물 소유자가 토지에 대한 소유권을 갖지 못한다는 점입니다. 본건이 소재한 토지(운서동 2851 외 325필지)는 인천국제공항공사 소유이며, 구분건물 소유자는 인천국제공항공사와의 토지 사용 계약에 따라 매월 토지 사용료를 지불해야 합니다. 이는 추가적인 고정 지출이 발생함을 의미합니다. (2025년 6월 기준 토지 임대료 55,448원)

6.2. 선순위 가등기 인수

갑3번 시기부소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 추후 인천국제공항공사로부터 해당 가등기 관련 권리를 행사받을 가능성을 내포하고 있어, 명확한 권리관계 확인 및 해결이 필수적입니다.

6.3. 공항 소음 및 고도 제한

공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음이 발생할 수 있으며, 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역에 해당하여 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 중복사건 및 형식적 경매

본건은 중복사건이며 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 특수성을 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.5. 공부와의 차이

각종 증명서상 공항로424번길 66은 운서동 2850-6번지로 나오며, 등기부에 표지되어 있지 않은 지번이라는 점도 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천국제공항 인근이라는 입지적 장점을 가지나, 대지권 미등기, 선순위 가등기 인수, 지속적인 토지 사용료 발생 등 다수의 중대한 권리 및 이용상의 리스크를 내포하고 있습니다. 건물 자체의 가치보다는 토지 이용권 및 관련 계약 관계가 투자 결정에 중요한 요소가 될 것입니다. 형식적 경매라는 점과 인수되는 가등기를 감안할 때, 면밀한 권리 분석과 잠재적 비용 산출이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천국제공항이라는 특수 입지로 인한 잠재적 임대 수요 (공항 종사자, 관련 업체 등)

* 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성 (단, 리스크 감안 시)

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 4,200만원으로, 현재 시세를 고려했을 때 매우 낮은 수준입니다. 그러나 본 물건은 대지권 미등기 및 선순위 가등기 인수라는 중대한 하자를 가지고 있어, 이러한 위험 부담을 충분히 고려한 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적인 운서동 지역의 48.22㎡ 오피스텔 시세는 1억원 이상임을 감안할 때, 보수적으로 접근해야 합니다. 건물 가치에 더하여, 인수되는 가등기의 가치, 향후 발생할 토지 사용료, 그리고 이로 인해 발생할 수 있는 권리 행사 가능성 등을 복합적으로 고려해야 합니다.

현재 시세 및 해당 물건의 특수성을 고려하여, 인수되는 가등기의 잠재적 가치와 토지 사용료 등의 부대 비용을 감안했을 때, 보수적인 예상 입찰가는 4,000만원 ~ 6,000만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 단, 이는 법률 전문가와 함께 인수되는 가등기에 대한 정확한 시가와 향후 발생할 토지 사용료의 현재 및 미래 가치를 면밀히 검토한 후 최종 결정해야 합니다.

현재 시세 정보 확인을 위한 추가 검색 결과:

"인천 중구 운서동 오피스텔 시세" 검색 결과, 인천 중구 운서동 소재의 2003년식 오피스텔 전용면적 48㎡ 내외의 경우, 매매가는 1억원 내외에서 형성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.