나이스옥션 법원경매 인천 2024타경532515 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 484-1 진영빌라 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 "인천능허대초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환
경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황은 대체로
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물내 제4층 제402호(현황 출입문표시 403호)
로서, (사용승인일: 1995.03.30)
외벽: 치장 벽돌 마감 등
창호: 하이샤시 및 알루미늄 샤시 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 도로폭 약 10M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건의 호별 위치는 현장조사시 현황(출입문표시)과 집합건축물대장 건축물현황도 상의 호별
위치가 상이한 바, 귀 원의 요청에 의거 집합건축물대장 건축물현황도상 402호 기준(현황 출
입문표시 403호)으로 평가하였으니 경매 진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

본건은 현황의 외부표기와 ‘집합건축물대장등본’상 건축물현황도의 호별배치가 상이(403호와 402호)하여 본 평가에서는 건축물현황도 상 402호 기준으로 감정평가 함. 403호와 402호의 면적 등이 동일하여 가격이 동일하다고 판단되나 경매진행시 참고하시기 바람(자세한 사항은 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경532515 (1)

감정가: 80,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 인OOOOO

* 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 484-1 진영빌라 4층403호

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 4층 402호 (현황 출입문 표시 403호)

사용승인일: 1995년 3월 30일

건물 면적: 42.18㎡ (약 12.76평) / 건물지분: 42.18㎡

주요 용도: 다세대주택

* 토지 정보

토지 면적: 28.62㎡ (약 8.66평) / 토지 지분: 28.62㎡

토지 이용상태: 다세대주택 건부지

* 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

인천광역시 연수구 옥련동 소재 "인천능허대초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 소유권이전, 주택임차권(을12), 압류(말소기준권리), 강제경매 개시결정(말소) 등의 권리 내역이 확인됩니다.

* 임차인 분석

임차인: 인천도시공사 (인OO)

보증금: 65,000,000 원

차임: 0 원

전입신고일: 2015년 11월 12일

확정일자: 2015년 10월 22일

대항력: 있음.

비고: 을구 12번 주택임차권이 등기되어 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 권리입니다.

* 권리 인수 여부

을구 12번 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위이며 대항력이 있어, 매수인에게 인수될 수 있습니다.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

본건 임차인의 보증금 65,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 못할 가능성이 있으며, 이는 입찰가 산정 시 중요하게 고려해야 할 부분입니다. (참고: 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부 및 물건명세서 내용상 보증금 인수 부담이 있는 것으로 해석하는 것이 타당합니다.)

4. 상권분석

* 주변 상업시설

본건은 근린생활시설이 소재하는 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 토지 이용계획

제2종일반주거지역

상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

5. 생활정보

* 주변 교육시설

인천능허대초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. (상대보호구역에 해당)

* 편의시설

주위 아파트단지, 주택가 등이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이 (호수 불일치)

본건은 현황 외부 표기와 집합건축물대장상 건축물현황도의 호별 배치가 상이(403호와 402호)한 문제가 있습니다.

감정평가 시 건축물현황도 상 402호를 기준으로 평가되었으며, 403호와 402호의 면적 및 가격은 동일하다고 판단되었으나, 경매 진행 시 정확한 현황 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 (인천도시공사)

임차인 인천도시공사(인OO)는 대항력이 있어 보증금 65,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

이는 실제 취득 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

* 혐오시설 여부

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 일반적인 주거 환경과 교통 여건은 양호한 편이나, 공부상 호수와 현황의 불일치, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 주요 리스크 요인입니다. 임차인 보증금 65,000,000원을 인수할 경우 총 실질 취득 비용이 증가하므로, 입찰 시 이를 충분히 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 80,000,000원 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때 가격적인 매력은 있으나, 권리 분석 및 인수 부담에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 옥련동 지역의 주거 환경 및 인천능허대초등학교 인접성

* 비교적 최근 실거래가와 유사한 수준의 감정가

* 인천도시공사 임차인의 대항력 유무에 따른 입찰가 결정의 중요성

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 해당 물건과 유사한 조건의 다세대주택 매매가는 2026년 2월 거래된 사례 기준으로 81,000,000원(삼성아트빌, 44.5㎡)에서 85,000,000원(진영빌라, 55.85㎡) 수준입니다. 본건의 감정가 80,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

본건은 대항력 있는 임차인(인천도시공사)의 보증금 65,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 물건 자체의 가치와 함께 인수해야 할 보증금을 고려하여 총 실질 취득 비용이 주변 시장 가치를 초과하지 않도록 산정해야 합니다.

총 실질 취득 비용을 시장가 상단인 85,000,000원으로 가정할 경우, 입찰가는 약 20,000,000원(85,000,000원 - 65,000,000원)이 되어야 하므로, 이는 경매에서 비현실적인 수준입니다.

따라서, 시장가와 감정가를 고려하여 입찰가 자체를 75,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

단, 이 경우 실제 총 투자 비용은 '입찰가 + 65,000,000원'이 되므로, 최종적으로 매수인이 부담하게 되는 총 금액이 주변 시세(81,000,000원 ~ 85,000,000원)를 초과하지 않는지 면밀히 검토해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 80,000,000원

총 실질 취득 비용 추정: 입찰가 + 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.